Главная - Жилищное право - Риски при сдаче квартиры в субаренду

Риски при сдаче квартиры в субаренду

Риски при сдаче квартиры в субаренду

Мошенничество при сдаче квартиры в аренду: популярные схемы и уловки аферистов


» » 839 просмотров На рынке недвижимости мошенничество при сдаче квартиры в аренду стоит особняком. Ведь для большинства людей найм жилья единственный способ обеспечить крышу над головой хотя бы на время. Отсюда неудивительно, что злоумышленники постоянно ведут охоту на доверчивых граждан, оттачивая свои приемы.

Ситуация такова, что потенциальным квартирантам не гарантирует безопасность даже сотрудничество с агентством недвижимости. К сожалению, нередко нечистые на руку риелторы состоят в сговоре с жуликами. С другой стороны, недобросовестными могут быть и арендаторы.

Тогда начеку нужно быть уже собственникам жилплощади. Значит, нужно рассмотреть проблему со всех сторон, чему и посвящен этот материал. В этой статье Для начала стоит дать определение мошенничеству как уголовному преступлению.

Согласно ст. 159 УК РФ – это незаконное хищение чужой собственности или получение прав на нее. Имеется и условие – обман или вхождение в доверие к жертве.

Зачастую квартирные мошенники работают группами, где каждому члену уготована своя роль. Есть многочисленные примеры сообществ с участием риелторов и даже нотариусов.

Нынешние опасности при сдаче квартир в аренду по своему характеру не зависят от города. Злоумышленники действуют практически одинаково: в Москве, других регионах страны. Типичные схемы:

  1. предоставление недвижимости одновременно нескольким лицам.
  2. сдача чужой квартиры;
  3. фиктивные адреса по аренде;
  4. предъявление поддельных документов;

Все эти и другие хитрости будут подробно расписаны дальше.

Причем, осторожность нужно проявлять не только потенциальным жильцам, но и владельцам недвижимости.

Но обо всем по порядку. На законодательном языке субарендой именуется сдача квартиры по цепочке.

Аферисты разработали многочисленные уловки для личного обогащения за счет доверчивых граждан. В их пользу играет и то, что люди стремятся получить крышу над головой, не особо вникая в юридические тонкости.

Подразумевается проверка информации по жилью, знакомство с его реальными собственниками.

Приманкой выступают уличные объявления, обещающие низкую плату.

При встрече люди быстро договариваются, но дальше возникают только неприятности. Основной трюк такой. Мошенник снимает квартиру посуточно, а затем сдает ее в субаренду на длительный срок по заниженной цене. После получения денег за 2 месяца следы квартирного дельца теряются.

Это общий сценарий, дополняемый отдельными деталями. Аферист сообщает, что ему срочно необходимо выехать в длительную командировку и поэтому готов согласиться на первое поступившее предложение.

Обладающие даром убеждения люди делают акцент на том, что у них нет на руках правоустанавливающих документов, но они готовы предъявить их по первому требованию.

Значительная часть арендаторов готова поверить на слово. Когда объектом выступает недвижимость из двух и более комнат, то ее могут сдавать по комнатам.

Но такая практика распространена реже.

Комбинация простая и проверена годами.

Аферисты арендуют квартиру, а затем ее сдают нескольким разным людям, которые не подозревают обмана. Для этого специально имеется несколько комплектов ключей.

При вселении человек обнаруживает, что в недвижимости живут другие, которые также имеют на нее свои права. И выйти из ситуации довольно сложно, ведь уже внесена предоплата.

Поэтому чтобы исключить опасность нужно настаивать на ознакомлении с правоустанавливающими документами. Юридические собственники жилья без труда подтвердят свои права. По этой комбинации квартиры продаются, сдаются в аренду.

Часто наниматели желая быстрее вселиться, не проверяют принадлежность квартиры.

Злоумышленник выдает себя за хозяина и получает деньги за несколько месяцев вперед. Реальный же собственник не догадывается, что делается за его спиной. Более «продвинутые» аферисты оперируют в своих действиях поддельными документами.

Тогда распознать обман бывает крайне тяжело. Выдавая себя за собственника, мошенники длительно снимают одну и ту же квартиру. Их заработок составляет разница между платой владельцу и деньгами, поступающими от «клиентов». В идеале нужно не только получить выписку из ЕГРН, но и настаивать на личной встрече с владельцем недвижимости.
В идеале нужно не только получить выписку из ЕГРН, но и настаивать на личной встрече с владельцем недвижимости.

Таким способом риски возможно уменьшить в разы.

Обман отличает не только злоумышленников, которые прикрываются именем хозяина квартиры. Сомнительно с точки зрения закона поступают и сами владельцы, выселяя квартирантов или создавая им заведомо невыносимые условия для проживания. Обычно права нанимателей ущемляются, когда отсутствует договор аренды.

Ведь тогда для недобросовестных наймодателей открывается полная свобода действий.

И что самое обидное, пострадавший арендатор практически не может отстоять свои права. Без письменного договора аренды, обращения в полицию либо в суд вряд ли возымеют действие.

Вкратце схема описывается так.

За свои услуги риелторы берут солидные комиссионные, составляющие сумму месячной арендной платы или даже больше.

После эти деньги делятся между собственником и агентством.

Дальше владелец делает все, чтобы досрочно выселить квартиранта. Даже договор не помеха, поскольку в ход идут как дозволенные, так и недозволенные приемы. Когда с предыдущим арендатором покончено, начинается поиск новой жертвы.

В итоге заработок недобросовестного хозяина может достичь приличной суммы. Бывает так, что квартира принадлежит сразу нескольким лицам на праве общедолевой собственности. И один из совладельцев передает ее в аренду без согласия других.

При этом внешне юридически выглядит все законно. Часто сам наймодатель, в силу заблуждения, верит в правомерность своего поступка. Проблемы начинаются тогда, когда о взаимоотношениях узнают другие собственники.

В лучшем случае квартирантов ожидает неприятный разговор. Однако не исключено и требование покинуть квартиру в присутствии полиции.

Возможен и другой вариант. Просто существенно может увеличиться арендная плата: ведь и другие хозяева имеют полное право на свою часть дохода. Уловка распространена в отношении квартир, жилое состояние которых оставляет желать лучшего.

Суть крайне проста. Арендодатели сдают недвижимость по существенно заниженной цене в обмен на обязанность нанимателей организовать и оплатить ремонт. Чтобы не возникло мыслей о подвохе, договор краткосрочной аренды заключается на предельный срок – 11 месяцев и даже с опцией пролонгации.

Хозяева даже соглашаются профинансировать некоторые работы и материалы.

Но когда все закончено, квартирантов настойчиво просят освободить помещение. Иногда это требование сопровождается обвинениями в порче дорогой мебели, хищении имущества. Да, залоговая сумма возвращается, но экономия собственников на ремонте гораздо ощутимее.

Клиенты приходят к специалистам в надежде на гарантии безопасности совершаемой сделки.

Но на деле нередко имеет место обман риелторов при аренде квартиры. Обычно люди платят деньги просто «за воздух».

При этом развод риелторов маскируется под привлекательную вывеску, современный офис и любезный персонал.

Эффект усиливает навязчивая реклама в СМИ, интернете. Существует несколько давно испытанных мошеннических приемов. О них должен быть осведомлен каждый, кто намерен оформить съем квартиры через агентство. Большинство компаний, связанных с недвижимостью, предпочитают искать клиентов в интернете. Не исключение и те, которые работают не совсем честно.

Не исключение и те, которые работают не совсем честно. Схема обмана следующая. Человек при регистрации на сайте оставляет свой мобильный телефон. Вскоре на него приходит сообщение о том, что он может получать эксклюзивные варианты, соответствующие требованиям будущего нанимателя.

Нужно лишь отправить сообщение по соответствующему номеру. Естественно, оно платное. А вот обратной реакции ожидаемо ноль.

На рынке недвижимости функционируют агентства, оказывающие так называемые «информационные услуги». Суть их заключается в том, что за умеренную плату предоставляются адреса квартир в аренду. Для того чтобы подтвердить серьезность своих намерений риелторы выражают готовность даже выехать на показ одного из вариантов.

На заказчика это действует убедительно.

Он вносит деньги, подписывает договор.

Как правило, жилье уже не свободно или цена за него выше той, которая анонсировалась. Самое интересное, что правоохранительные органы мало чем в силах помочь. Ведь соглашение заключалось всего лишь на предоставление информации.

Данный прием во многом напоминает предыдущий сценарий.

Но проблема состоит в том, что деньги с гражданина берутся вперед.

При этом никто не дает никаких гарантий положительного итога.

Нужно помнить одно простое правило. Уважающие себя агентства недвижимости берут свой гонорар (комиссионные) только по факту вселения. Расчетам предшествует показ квартиры, где будущий квартиросъемщик вправе оценить как ее достоинства, так и изъяны.

На просторах российского интернета платформа Авито – самая популярная доска объявлений. На данном ресурсе можно найти любые товары, включая и недвижимость.

Совсем неудивительно, что мошенничество при сдаче квартиры в аренду на Авито процветает.

Основную схему можно описать следующим образом. Фейковые варианты сопровождаются фотографиями дизайнерского евроремонта. При этом цена за пользование квартирой подозрительно низкая.

Таким способ аферисты хотят привлечь как можно больше клиентов.

Далее предлагается перечислить на карту небольшой платеж в качестве подтверждения намерения заключить сделку. Жулики берут не суммой, а количеством обманутых граждан.

Расчет таков, что вряд ли кто-то захочет обращаться в полицию из-за незначительной утраты денег. Почувствовать неладное просто. Достаточно в телефонной беседе задать как можно больше уточняющих вопросов. Они могут касаться времени, когда сделан ремонт, расположения ближайших объектов инфраструктуры.

Они могут касаться времени, когда сделан ремонт, расположения ближайших объектов инфраструктуры. И если на том конце линии будут отвечать неуверенно, с паузами, есть повод задуматься.

Бывает, что недобросовестные квартиросъемщики могут доставить хозяевам недвижимости неприятности и почти неразрешимые проблемы.

Мошенники арендуют жилплощадь не для проживания, а с целью воплощения своих противоправных планов.

Самый опасный для собственника – продажа квартиры по фиктивным документам. При помощи соучастников подделываются выписка из ЕГРН, другие правоустанавливающие документы. Редко, но бывает, что злоумышленники крадут паспорт владельца квартиры и вклеивают туда свою фотографию.

Как следствие, приходится проделывать долгий путь, чтобы вернуть жилье назад. В случае, когда недвижимость сдана на длительный срок, предприимчивые квартиранты зарабатывают посредством организации гостиницы или хостела. По закону заниматься этим видом деятельности в многоквартирных домах запрещено.

Иногда по адресу аренды аферисты регистрируют не совсем честный бизнес.

А с возможными последствиями этого, придется бороться уже собственнику. В силу положений ч. 2 ст. 683 ГК РФ краткосрочным наймом считается пользование квартирой в пределах 11 месяцев. Здесь также присутствуют отдельные риски для нанимателя жилого помещения.

Собственник может потребовать освободить жилплощадь досрочно мотивируя это тем, что недвижимость понадобилась ему самому или его родственникам.

И квартирантам сложно что-либо противопоставить. Присутствует еще нюанс. У арендатора нет преимущественного права на пролонгацию соглашения.

Поэтому ближе к окончанию периода аренды имеет смысл задуматься о поиске нового жилья. Из текста, изложенного выше, можно убедиться, что развод при сдаче квартиры вполне привычное дело.

Однако риски удастся свести к минимуму, если правильно подойти к подготовке сделки. Проверка собственников, нанимателей и самого объекта недвижимости – основная часть. Но есть и иные моменты, без которых трудно гарантировать безопасность временного проживания.

Все аспекты взаимоотношений подтверждаются документально.

Даже внесение арендной платы желательно подкрепить распиской или банковской квитанцией. То же самое касается и затрат на коммунальные услуги, если часть из них возлагается на квартирантов. Зачастую граждане избегают подписывать договор по разным соображениям.

Кто-то доверяется честному слову.

Некоторые собственники не хотят афишировать свой заработок перед налоговой инспекцией. Но, как бы там ни было, письменные договоренности считаются гарантией безопасности как для всех участников.

Тем более, что они не нуждаются в обязательном нотариальном удостоверении.

Основные условия:

  1. полная информация о сторонах;
  2. основания и порядок досрочного выселения.
  3. погашение коммунальных платежей;
  4. обязанности сторон, включая осуществление ремонтов;
  5. размер и сроки внесения арендной платы;
  6. список людей, которые могут проживать в квартире;
  7. подробное описание объекта;
  8. срок найма;

Когда дело касается посуточной аренды, прописывают время заселения и освобождения помещения.

При долгосрочном найме важно также предусмотреть возможность пролонгации отношений.

Стороны нередко составляют акты приема-передачи при начале и окончании аренды.

В них фиксируются состояние жилья, показания счетчиков, отсутствие взаимных претензий. Она необходима по нескольким соображениям.

Некоторые снимают квартиру посуточно для того, чтобы вынести оттуда самое ценное. Тогда уже речь идет об элементарной краже.

С другой стороны, непорядочные собственники могут обвинить квартирантов в пропаже тех вещей, которых не было. Как следствие, появляется требование возместить ущерб или отказ возвратить задаток. Составляемый в произвольной форме перечень ценных вещей, способен оградить от перечисленных неприятностей.

Лучше всего сделать его приложением к договору.

В первую очередь требуется выписка из ЕГРН.

В ней указываются все владельцы квартиры (если их несколько). А также необходим паспорт собственника.

Хотя бы для того, чтобы сверить фотографию с реальной внешностью гражданина.

Значительная часть арендодателей сдают недвижимость в статусе предпринимателя. Особенно это касается жилья, предлагаемого посуточно с выдачей клиентам чеков, квитанций. Если квартира снимается в служебных целях, не помешает посмотреть свидетельство о регистрации или выписку из госреестра ИП. В ряде случаев от имени арендодателя выступает уполномоченное лицо.
В ряде случаев от имени арендодателя выступает уполномоченное лицо.

Тогда обязательна доверенность с четким списком полномочий представителя. Само собой – это изучение его документов, но это не все.

Многое о порядочности гражданина могут сказать соседи в неофициальной беседе. Некоторые пользуются помощью юристов, адвокатов.

Они за плату собирают сведения о владельце квартиры, арендаторе по своим каналам.

Кое-что при желании возможно получить из социальных сетей.

Особенно если арендодатель постоянно проводит операции с недвижимостью. Наилучший выход вообще отказаться от взаимоотношений и приступить к поиску другого варианта. Но бывает так, что жилье требуется срочно и альтернатив на горизонте нет.

Тогда нужно настаивать на заключении договора. Более в того, в него не помешает включить пункт о возмещении возможных убытков виновной стороной.

Стоит подумать над тем, чтобы вначале снять квартиру на короткий срок (скажем, на месяц или два). А за это время составляется представление о реальной картине.

Когда имеет место сдача квартиры в аренду, подводные камни присутствуют как для собственника, так и нанимателя. С завидной регулярностью в сми стала появляться информация о действиях квартирных аферистов. Чтобы не стать их жертвой, одного знания законодательства недостаточно.

Лучше положиться на жизненный опыт вместе с интуицией. Пользу принесет и предварительная консультация у юриста.

Его советы способны уберечь от ошибок и потери денег. Некоторые ответы на популярные вопросы размещены далее по тексту. В силу жизненных обстоятельств необходимо переехать в другой город и снять жилье на несколько месяцев.

Подскажите, как себя обезопасить от аферистов?

Андрей, г. Москва. Сравнительно надежный способ – обращение к риелторам.

Однако и среди них попадаются недобросовестные. Желательно выбрать то агентство, которое берет комиссию за свои услуги по факту вселения.

Если на новом месте будут знакомые или родственники, можно попытаться подыскать квартиру с их помощью. Вероятность мошенничества здесь также будет меньше.

Собираюсь арендовать квартиру и уже нашла устраивающее меня предложение. Однако хозяин настаивает на предоплате.

Подскажите, что подразумевается под ней? Дарья, г. Воронеж. Это нормальная практика, при которой собственники при заключении договора просят сразу оплатить первый и последний месяц проживания.

Важно внесение денег подкрепить письменной распиской.

Но часто предоплата фигурирует и в случаях мошенничества.

Например, квартирантов обвиняют в порче имущества и удерживают ущерб из выплаченной ранее суммы.

Планирую снять квартиру для семьи на длительный срок.

Интересует, есть ли способы проверки квартиры на юридическую чистоту?

Благодарю за подсказки. Леонид, г.

Краснодар. Самый простой путь – получить выписку из ЕГРН. В ней будут указаны все данные по недвижимости, включая обременения в виде залога или ареста.

Последние могут существенно усложнить жизнь квартиранту в будущем.

При осмотре квартиры желательно обратить внимание на присутствие чужих вещей.

Возможно, там уже кто-то живет, но находится во временном отъезде.

Естественно, нужно удостовериться в личности арендодателя. Собираюсь сдать на длительный срок свою однокомнатную квартиру молодому парню.

Подскажите, существуют ли способы получить представление о его порядочности? Спасибо! Светлана, г. Самара. Теоретически вариантов имеется несколько. При заключении договора можно поинтересоваться о месте работы или учебы нанимателя. Косвенно удостовериться в платежеспособности будущего квартиранта поможет сервис исполнительных производств – есть долги или нет.

Косвенно удостовериться в платежеспособности будущего квартиранта поможет сервис исполнительных производств – есть долги или нет.

Некоторые хозяева проверяют своих жильцов через бюро кредитных историй. Ведь нередко должники скрываются от банков, коллекторов, арендуя жилье. Собираюсь в служебную поездку и хочу вместо гостиницы снять квартиру на несколько дней.

Подскажите, как верно и безопасно для себя все оформить? Заранее спасибо. Алексей, г. Внуково. Посуточные предложения чаще всего размещаются в интернете.

В разговоре по телефону с владельцем предварительно уточняются основные детали. Обязательно заключение договора с указанием времени заезда и выселения. Перед этим у хозяина нужно попросить для изучения правоустанавливающие документы.

В самом соглашении должно быть оговорено, что входит в плату за проживание.

Еще один основной момент. Необходимо выбирать вариант с выдачей чеков, подтверждающих несение расходов. Они понадобятся для бухгалтерии предприятия. Произошла неприятность, украли паспорт.

И так совпало, что возникла надобность в аренде жилья. Можно ли в этом случае обойтись без личного документа?

Виктория, г. Ростов-на-Дону. Отсутствие паспорта не является препятствием для найма квартиры. Желательно заранее обрисовать ситуацию собственнику. Для удостоверения личности, в качестве замены подойдут водительские права, ИНН.

Кроме того, в УФМС нужно получить временное удостоверение личности. Другое дело, что повышается вероятность отказа.

Ведь у собственника свое видение ситуации.

Чтобы не обманули с арендой квартиры, требуется проявлять максимальную осторожность. С самого начала необходимо иметь в запасе несколько предложений по недвижимости.

Когда есть сомнения, имеет смысл поделиться ими с родственниками или друзьями. Наверняка кто-то из них укажет на верный выход из положения. Пригодятся и следующие советы.

Несколько рекомендаций:

  • Деньги за пользование квартирой лучше вносить через банк. В назначении платежа указывается месяц, за который происходит расчет.
  • При съеме квартиры в командировке понадобятся документальные подтверждения расходов.
  • Обязателен предварительный осмотр квартиры.
  • Всегда нужно настаивать на заключении договора.
  • Если к поиску привлекается агентство недвижимости, разговор должен идти об оплате по факту вселения.

При условии осмотрительных действий, риск столкнуться с аферистами существенно уменьшается.

Поделиться: Статьи по теме Задайте вопрос юристу —> Москва СПБ Регионы © Copyright 2021, . Все права защищены. Этот сайт использует cookie для хранения данных. Продолжая использовать сайт, Вы даете свое согласие на работу с этими файлами.

OK Adblockdetector

Субаренда квартиры

– это пересдача жилья для использования гражданами.

По преимуществу сдаётся неформально, для использования койко-места, либо сдаётся краткосрочно.Популярно среди знакомых и родственников, которые предлагают «пожить у них» на время отъезда, либо соглашаются на подобную просьбу, поступившую в их адрес со стороны заинтересованных лиц.Иногда сопровождается устным договором, с перечислением правил, которым требуется следовать, игнорируя документальное оформление процедуры.Чаще используется в студенческой среде, среди наёмных рабочих и прочих граждан, которые составляют договор с собственником квартиры, а впоследствии сдают в поднаём спальные места.Во всех случаях допускает возмездный характер. Последнее время занимает преимущественное место в роли доходного бизнеса, когда квартира пересдаётся на часы и сутки, по более высокой стоимости, чем выплата за использование владельцу. Разница между выплатами и доходом становится приобретённой суммой.Содержание:

нельзя гарантировать, что на её территории не откроется незаконная эксплуатация объекта для сомнительных встреч на часы или сутки.Не удивительно, что ничего не подозревающий до поры хозяин помещения, получит приглашение в суд, по поводу того, что на принадлежащей ему жилой площади процветает злачное место.Если квартира эксплуатируется большой группой жильцов, что не предусматривалось договором, её техническое состояние легче приходит в негодность, объект утрачивает привлекательность при последующей сдаче гражданам.Лица, которым, соответственно положениям договора требуется провести текущий ремонт, окажутся в неприятном положении, восстанавливая нарушенный порядок и исправляя чужие ошибки.Распространяются случаи, когда недобросовестные квартиросъёмщики передают жильё в использование лицам с мошенническими наклонностями.Те снимают квартиру в элитном доме на часы, совпадающие со временем просмотра объекта недвижимости, который, якобы, выставлен на продажу.Представляясь , они проводят мошенническую сделку, обеспеченную поддельной документацией.

Обманутые покупатели подают иск на владельцев или арендаторов.Не меньше неприятностей возникает у арендодателей, если жильцами в квартире на условиях поднайма, окажутся лица без гражданства РФ, которых обнаружит инспекция УФМС.Опасаясь подобных инцидентов, иные владельцы недвижимости не рискуют пускать её в оборот, как следствие – убытки по эксплуатации и содержанию, вместо получения прибыли. Тем не менее, допустимо приобрести законно заработанную прибыль, как на непосредственной сдаче объекта, так и на поднайме.Имущественная сделка, не обеспеченная юридической базой, считается незаконной.

Если квартиросъёмщики, заключившие , допускают на территорию третьих лиц, с целью их постоянного проживания на территории – это незаконное действие.По преимуществу, процесс поднайма происходит несанкционированно, скрытно от владельца.

Узнав о деянии, он, иной раз, не справляется с ситуацией по выселению незваных жильцов.Граждане, привыкшие получать плоды своей недобросовестности в отношении с правопорядком, обычно отказываются от выселения, продолжая эксплуатировать квартиру, извлекая из неё сугубо личную пользу.Иногда так продолжается до тех пор, пока техническое состояние квартиры не придёт в негодность из-за ненадлежащего ухода, или пока не завершится срок действия аренды.Чтобы свести к минимуму риски и гарантировать добросовестное отношение граждан к имуществу, требуется совершить ряд нехитрых действий.Бороться с такими гражданами уместно с привлечением полиции или других силовых структур. Если не беспокоиться о заселившихся лицах, нарушающих общественный порядок, законные хозяева добьются восстановления порядка.При любом незаконном действии с их стороны, владельцы могут расторгнуть контракт, припугнув недобросовестных оппонентов уголовным процессом.

Во-первых, требуется заключить договор аренды в письменном виде, скрепив его собственноручными подписями сторон, с указанием личных данных.Если договор долгосрочный, сроком 1 до 5 лет, требуется его регистрация в Росреестре. Без регистрации он не приобретает юридической силы.При составлении учитываются предпочтения хозяина квартиры и отдельным пунктом указывают по выбору:

  1. Запрет на вселение третьих лиц и пересдачу площадей.
  2. Разрешение на поднаём, с увеличением оплаты за использование помещения или без такового.

При отказе в праве субаренды целесообразно составить список лиц, проживающих на территории соответственно договору.

Фамилии и инициалы даются перечнем, с указанием личных данных, соответствующих паспортным данным.При непредвиденных обстоятельствах со стороны проживающих лиц, владелец сможет сослаться на установленное в письменной форме соглашение сторон о числе проживающих, а так же – об их составе.При нарушении соглашения со стороны вселившихся граждан, они становятся объектом требований собственника жилья.Он вправе подать исковое заявление, в результате чего:

  1. Затребует возмещение материального ущерба за нанесённые убытки, разрушения, заставив выплатить указанную им сумму для проведения ремонта, восстановления имущества или приобретения новой мебели вместо испорченной.
  2. Подаст иск за моральный ущерб, если проживающие лица причинили ему страдания недобросовестным отношением к имуществу.
  3. Затребует компенсацию за использование чужих денег на основании того. Что он – единственный правообладатель получаемых денежных средств за использование квартиры. Допустимо требовать начисления процентной ставки на полученную незаконно сумму средств за пересдачу объекта (см. ).

Если же договор не предусмотрел подобных правовых последствий, владелец рискует остаться в убытке. Такому же риску подвергает себя арендатор, обманувший собственника.Даже судебное разбирательство нечасто приносит желаемое освобождение от того беспорядка, который устраивают вселившиеся лица, если этот пункт договора проигнорировали.Не удивительно, если в такой ситуации арендодатель окажется бесправным, ведь впоследствии он вправе предъявить к исполнению лишь такие требования, которые имеют юридическую силу и прописаны в положениях.Иногда подобные ситуации заканчиваются тем, что владелец жилья смиренно ожидает завершения срока действия контракта, а затем восстанавливает утраченный порядок.

Если в договоре отдельным положением или пунктом констатирована допустимость пересдачи помещения, проживающие на его территории лица вправе оформить приложение, устанавливающее условия пересдачи.Если этот пункт отсутствует, но владелец не возражает, поднаём допустим. Для этого требуется письменно оповестить хозяина недвижимого имущества и получить его согласие.

Если он не ответил согласием, но и не возразил, арендатор вправе поступать по усмотрению.Оформляется он в простой письменной форме, где стороны регулируют правовую основу поднайма, с указанием норм и правил использования жилья.Автономной юридической силы такая документация не приобретает.Она правомочна только в роли приложения к главному договору, на основании которого проживающие в помещении лица получили право распоряжаться недвижимостью.Начинать составление договора требуется с определения:

  1. установления срока действия;
  2. сторон соглашения;
  3. предмета договора;
  4. даты составления.

Требуется, чтобы установленный для поднайма срок не превышал срока действия .В нерегламентированном, но юридически корректном виде оформляют основные положения, их пункты и подпункты.

По преимуществу их выбирают по образцу, под критерий которого подходит любой найденный на сайте. В него вписываются данные, соответствующие отчуждаемому объекту.Если передаётся элитная квартира, с дорогостоящим ремонтом, целесообразно обратиться к опытному юристу.

Он предусмотрит нюансы и тонкости процедуры, учитывая самые неожиданные и специфические моменты соглашения (см.

).Если процедура поднайма заключается в подселении студентов или приезжих лиц в бюджетное жильё, на недолгий срок – указывают самые насущные пункты, на которых основывается взаимодействие лиц.Такая документация иногда составляется от руки, что не утрачивает правового содержания. Главное – внесение паспортных данных и наличие подписей с расшифровкой.Рекомендуется обратить внимание на пункты, которые определяют:

  1. вменяемые виды работ;
  2. права жильца;
  3. санкции, грозящие за не исполнение условий.
  4. её сумму;
  5. условия внесения оплаты;

Целесообразно указать, на каких основаниях, соглашение сторон вправе расторгаться и определить условия проведения взаиморасчётов.Грамотно составленная документация, сопровождающаяся актами передачи, и прочими видами фиксации отношений, придаст им юридическую силу и организацию взаимодействия.Если договор составляется на срок 1-5 лет, его потребуется зарегистрировать в местном отделении кадастра и картографии (в Росреестре).Собственник муниципального жилья — администрация.

Проживающие в такой квартире граждане иногда сдают её, но крайне редко извещают об этом муниципалитет.Такие действия недальновидны.

Они приводят к тому, что при малейшем нарушении со стороны вселившихся лиц, муниципалитет примет меры к пресечению несанкционированных действий.Если проживающие лица без регистрации или, тем более, без гражданства РФ, правообладатель ответит перед хозяйствующим субъектом по всей строгости. Жалобы соседей на ненадлежащее поведение неизвестных лиц, проживающих в квартире, приведут к столь же нелицеприятным правовым последствиям.Основываясь на причинах подселения, администрация вправе ходатайствовать:

  1. Об изъятии помещения у правообладателя на основании его использования не по назначению, если он в нём не проживает, а только пересдаёт.
  2. О переселении в помещение, с меньшей площадь, если правообладатель подселяет сторонних лиц.

При необходимости субаренды муниципального жилья, требуется сделать запрос с просьбой подселения или пересдачи помещения, объяснив причину и указав сроки.Похожие статьиТелефон для бесплатных консультаций: +7 (499) 110-93-68 Копирование материалов сайта не возможно без предварительного согласования.

Как сдать жилье в субаренду, чтобы все было законно?

19 июля 20201,3 тыс.

прочитали3,5 мин.3,2 тыс. просмотров публикацииУникальные посетители страницы1,3 тыс. прочитали до концаЭто 42% от открывших публикацию3,5 минуты — среднее время чтенияЗаконно ли сдавать жилье в субаренду или поднаем? Да, если соблюдать правила. Если вы снимаете квартиру и хотите найти субарендаторов или поднанимателей, эта инструкция для вас.Из этой инструкции вы узнаете:

  1. Как заключить договор субаренды/поднайма.
  2. Где искать субарендаторов/поднанимателей.
  3. Что такое субаренда и поднаем квартиры или жилого помещения.
  4. Как расторгнуть договор субаренды/поднайма.
  5. Как сдать жилье в субаренду или поднаем, чтобы все было законно.

Законно.

Оба этих понятия регулирует Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ).

Согласно ему понятие «наем» используется, если речь идет о сдаче жилья одним физическим лицом другому для целей временного проживания.

Об аренде речь идет только в случае, если одна из сторон договора — юридическое лицо или предметом договора выступает нежилое помещение (например, апартаменты). По такому же принципу используются и понятия «поднаем» и «субаренда»: они предполагают, что снимаемая жилплощадь сдается третьим лицам — временным жильцам.Что такое субаренда и поднаемСубаренда («вторичная аренда») — это пересдача в аренду третьим лицам помещения, которое вы сами арендуете.

Субаренду регулирует статья 615 ГК РФ. Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенайм) — разумеется, только с согласия арендодателя.

Кроме того, арендатор имеет право предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал компании или паевого взноса в производственный кооператив. Во всех этих случаях, кроме перенайма, именно арендатор отвечает за имущество по договору перед арендодателем.Согласно статье 685 ГК РФ по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю на определенное время. При этом за жилье перед наймодателем по-прежнему отвечает наниматель.Чтобы сдать съемное жилье кому-то еще, прежде всего вам потребуется разрешение собственника квартиры.

Поэтому если вы заключаете договор аренды/найма с целью сдавать жилье в субаренду или поднаем, лучше сразу прописать это условие в договоре — иначе придется перезаключать договор или отказываться от своих планов.Неважно, снимаете ли вы квартиру у частного лица или живете в ней по договору социального найма (то есть не приватизировали квартиру), — согласие наймодателя потребуется в каждом из этих случаев. Если речь о «социальном найме», чтобы получить разрешение муниципалитета (или другого местного органа власти, выступающего наймодателем), потребуется также согласие всех членов семьи основного нанимателя.

А если речь идет о поднайме комнаты в коммуналке — всех, кто владеет долями в ней (то есть собственников и нанимателей других комнат и проживающих с ними членов их семей).Если наймодатель не возражает против заезда временных жильцов, можете приступать к их поискам и оформлению договора субаренды/поднайма. Отдельно ставить собственника в известность, когда в квартиру въезжают жильцы, необязательно, если только вы не пропишете специально это условие в договоре аренды.

В любом случае субарендаторы и поднаниматели не получают права самостоятельного пользования жильем, то есть за их действия отвечает основной квартиросъемщик.Помните! Сдавать квартиры в поднаем или субаренду без согласия собственника — незаконно.

Это квалифицируется как мошенничество, а если речь идет об организации незаконного общежития со сдачей квартир нелегальным мигрантам, нарушителю грозит уголовная ответственность.Там же, где и владельцы недвижимости ищут арендаторов, — на профильных сайтах по аренде жилья. В объявлении необязательно указывать, что сдаете жилплощадь по договору субаренды/поднайма, однако это даст заинтересовавшимся более полное представление об условиях съема квартиры.Еще один вариант — найти жильцов через друзей и знакомых. Проще всего это сделать с помощью объявления в соцсетях.

Нередко это надежнее, ведь, скорее всего, в этом случае вы будете знакомы с человеком, которому сдаете жилье.Прежде чем заключать договор, наведите справки о будущих жильцах и постарайтесь собрать о них как можно больше информации. Узнайте, где работает субарендатор/поднаниматель, снимите копию его паспорта, а также убедитесь в его платежеспособности, например, попросите справку о доходе.

Для поднайма имеет значение и размер квартиры. Сдавать жилое помещение в поднаем можно, только если соблюдаются требования законодательства о норме общей площади жилого помещения на человека (пункт 2 статьи 685 ГК РФ). Величина этой нормы устанавливается органами местного самоуправления и может варьироваться в зависимости от муниципального образования и того, насколько оно обеспечено жилыми помещениями.

В большинстве российских регионов, а также в Москве этот показатель составляет 18 м2 на человека. Кроме того, квартиру, снятую по социальному найму, нельзя сдавать в поднаем людям, страдающим опасными заболеваниями, например туберкулезом.Договор поднайма заключается на срок не более 5 лет.

Если в договоре срок не указан, считается, что договор заключен на 1 год — но не дольше, чем на срок договора найма. Согласно пункту 3 статьи 685 ГК РФ договор поднайма — возмездный, то есть поднаниматель должен платить. Если вы планируете вселить кого-то в снятую вами квартиру бесплатно, нужно заключать не договор поднайма, а договор безвозмездного пользования жилым помещением.Чтобы заключить договор субаренды/поднайма, вам понадобятся:

  1. Документ удостоверяющий личность нанимателя и тех, кто живет с ним, а также поднанимателя (в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей);
  2. единый жилищный документ на предоставляемое в поднаем жилое помещение или документы, заменяющие его (где указана информация обо всех лицах, имеющих право пользования этим помещением; можно получить через многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ));
  3. нотариально заверенное согласие всех, кто прописан на сдаваемой жилплощади, а если среди них есть несовершеннолетние — еще и нотариально заверенное согласие их родителей или опекунов.
  4. оригинал договора социального найма или найма помещения, которое сдается в поднаем;

Договор поднайма заключается в письменной форме на бумажном носителе не менее чем в двух экземплярах (по количеству сторон сделки).

В нем надо перечислить всех граждан, которые вселяются на сдаваемую жилплощадь вместе с поднанимателем, а также сумму ежемесячной платы.

В остальном договор предполагает свободную форму.Обсудите с поднанимателем, какие условия вы хотели бы включить в договор. Например, можете прописать право выселить поднанимателя/субарендатора в случае поступления жалоб от соседей или порчи имущества. Обязательно пропишите, вносит ли временный жилец страховой депозит на случай порчи имущества и какова его величина.Инструкцию, как правильно сдать квартиру в аренду, читайте в инструкцииДа, нужно.

Деньги от сдачи жилья в поднаем — это доход, а значит, физические лица обязаны уплачивать с него подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%.Подробнее о том, как платить налог со сдачи квартиры, читайте в инструкцииДоговор субаренды/поднайма можно расторгнуть по соглашению сторон. Кроме того, согласно ст. 618 ГК РФ он прекращает действие вместе с расторжением договора аренды/найма, то есть если вы перестаете быть основным квартиросъемщиком, вашим жильцам тоже придется съезжать — или подписывать новый договор.

Если речь идет о субаренде (например, вы сдаете апартаменты), то субарендатор имеет преимущественное право заключить новый договор аренды на это помещение на тех же условиях, какие были прописаны в расторгнутом договоре аренды, и до конца срока договора субаренды.Если же договор аренды по тем или иным причинам признан ничтожным, прекращают действовать и заключенные на его основе договоры субаренды.Похожие правила распространяются и на договор поднайма: он тоже прекращает действовать, как только расторгается договор найма, даже если это происходит досрочно. Правда, в этом случае субарендаторы в более выигрышном положении, чем поднаниматели: у последних нет никаких преимуществ при заключении нового договора (пункты 5 и 6 статьи 685 ГК РФ).Ещё больше полезных инструкций:

Как самозанятому сдавать квартиру в аренду и субаренду?

Бухгалерские и юридические тонкости

25 мая511 прочитали5 мин.923 просмотра публикацииУникальные посетители страницы511 прочитали до концаЭто 55% от открывших публикацию5 минут — среднее время чтенияСамозанятость — идеальный вариант легально вести предпринимательскую деятельность. Минимум заморочек и требований.Этот налоговый режим еще называется НПД — налог на профессиональную деятельность.

О его нюансах мы поговорили со Светланой .Подписывайтесь на мой канала о краткосрочной аренде. Фото автораЯ самозанятая с мая 2020 года. И до сих пор в восторге от этого налогового режима.

Всё очень просто и быстро — от регистрации до уплаты налога:

  • скачала приложение “Мой налог” и зарегистрировалась. Можно делать через банки, но я лично не понимаю, зачем нужен посредник, если налоговая предоставила идеальный сервис.
  • когда мне приходит платеж за аренду, я захожу в приложение и отражаю этот доход. Выбираю дату, сумму платежа и ввожу вид услуги (Аренда квартиры). Если аренду оплачивает юрлицо, то нужно указать его наименование, ИНН или отметить, что компания иностранная. Дальше нужно отправить чек заказчику на телефон или на email.

Например, АirВnВ. Ставлю галочку при формировании чека, что это ин.компания. Поле для ИНН исчезает. Остается только наименование юрлица, вбиваю коротко “Airbnb”.

Чек я не отправляю, т.к. некуда.

  1. все действия осуществляются в удобном мобильном приложении
  2. доход можно получать наличкой или на любую карту/счет.
  3. чек можно пробивать в течение 10 дней, а не сразу
  4. чек можно аннулировать и вбить заново, если вы ошиблись при оформлении
  5. не нужна касса
  6. оплата налога через приложение любой картой
  7. нет бух.отчетов, в приложении виден доход за год и по месяцам
  8. налоги рассчитываются автоматически
  1. самозанятые могут сдавать только ЖИЛЫЕ помещения. А НЕжилые и АПАРТАМЕНТЫ сдавать нельзя.
  2. лимит годового дохода 2,4 млн ₽
  3. самозанятые платят налог 1 раз в месяц.

    В приложении приходит напоминание о необходимости оплатить налог до 25 числа месяца, следующим за отчетным.

Да.Да.Да.Да, если это гражданин Армении, Белоруссии, Казахстана или Киргизии.*4%, если принимаете деньги от физлица*6%, если от юрлицаПо какой ставке платить налог от доходов с Booking или AirBnB?Точного ответа нет.

  • Есть еще мнение: сайт — это только посредник, который принимает деньги, но квартиру снимает физлицо. Значит вы должны платить налог 4%.
  • Например, я брала расширенную выписку по счету в Сбере. В ней указано, что платеж приходит от юр.лица AirBnB.

    Я считаю, что это прямое указание на получение денег от юрлица.

    Поэтому я плачу налог 6%.

Налоговая не дала руководство, как на самом деле правильно.

Я и мои коллеги писали письма с просьбой разъяснить этот вопрос, но полученные ответы не внесли ясность.1.

Совместно-нажитое имущество мужа и жены.Например, муж — собственник, а жена решила оформиться самозанятой и сдавать квартиру в аренду. В этом случае муж должен у нотариуса написать жене согласие на управление совместно-нажитым имуществом.

А в договоре с арендатором нужно написать, что собственник не против и на основании чего действует жена.

И приложить к договору копию этого согласия от мужа.2. Ваша мама-собственник, а сдаете квартиру и получаете доход вы.Мама подписывает с вами договор безвозмездного использования ее имущества. В нем указывается:

  1. кто управляет
  2. отсутствие оплаты за управление квартирой
  3. кто собственник
  4. прописать какое имущество было при подписании этого договора

Вы регистрируетесь как самозанятый, оплачиваете налог, а в договоре аренды прописывается на основании чего вы управляете этой квартирой.Аналогично можно сделать с супругом и любым родственником.Я буду именно так теперь управлять Семейной квартирой, которая теперь не является моей собственностью.3.

Вы сдаете квартиру, собственником которой является ваша мама. Доход от аренды получает мама.Мама пишет вам доверенность.

А значит в договоре с арендатором будет указано, что у собственника квартиры есть управляющий (вы), который распоряжается имуществом на основании доверенности и может подписывать договор найма.Налог будет платить мама, т.к. она получает доход.Аналогично можно сделать с супругом и любым родственником.4.

Если в квартире прописаны другие члены семьи (в том числе дети) или они являются долевыми собственниками квартиры.Нужно получить от них нотариальное согласие, что они не против, что вы будете сдавать эту квартиру в аренду.Самозанятый может сдавать не свою квартиру, используя договор субаренды. Для этого сначала заключите договор аренды с хозяином квартиры, а потом — договор с квартиросъемщиком. При этом по закону нужно:

  1. срок субаренды должен быть не дольше срока аренды. Если договор заключают больше чем на год, его регистрируют в Росреестре.
  2. указать в договоре всех собственников квартиры как соарендодателей
  3. указать в договоре аренды, что квартиру можно сдавать в субаренду, или написать дополнительное соглашение к договору.

В цифрах:

  1. Хозяин квартиры-самозанятый хочет за нее 50 тр
  2. Арендатор-самозанятый (кто пересдает квартиру) сдает ее за 100 тр.

Каждый из них оплатит налог с дохода полностью:

  1. и арендатор за субаренду со 100 тр — 4% (если сдает в аренду Физлицу) или 6 % (если сдает юрлицу: ИП, ООО, Букинга и т.д.)
  2. собственник самозанятый с 50 тр — 4 %

Если будет прослеживаться агентская схема, например договор управления квартирой?То агент должен быть ИП усн доходы или усн Д-Р (самозанятый с 50 тр 4 % и агент с 100 тр усн доходы или усн д-р).Что предоставлять командировочным, если вы сдаете квартиру как самозанятый?Командировочному нужны документы, подтверждающие расход на проживание.Если он оплачивает собственнику наличкой, то нужен:

  1. справка из приложения “Мой налог” о том, что арендодатель является самозанятым на данный момент.

    В приложении выбрать раздел “Прочее”-”Справки”-”Справка о постановке на учет”-”Год формирования” выбрать текущий.

    Справка будет готова сразу.

  2. акт выполненных работ (если требует бухгалтерия).
  3. договор найма квартиры
  4. акт приема-передачи помещения, где указано в каком состоянии арендатор принимал квартиру при заселении и возвращал при выезде
  5. чек, пробитый самозанятым (в электронном виде или напечатанный). Он свидетельствует о том, что оплата произведена за аренду квартиры.

13% как физлицо.

  1. Если у вас с супругом общая квартира. То можете дать друг другу нотариальное согласие на использование совместно-нажитого имущества.
  2. Например, вы сдаете квартиру и лимит вы достигнете в ноябре, то вероятно стоит закрыть самозанятость из-за превышения лимита, а остальной доход в текущем году заплатить как физлицо (13%).

    1 января снова оформиться самозанятым и продолжать платить налог по пониженной ставке. НО только если вы сдаете 1 квартиру, а не несколько.

Я так уже делала, т.к.

все квартиры для краткосрочки в общей долевой собственности с супругом.

Мы с мужем оформили друг другу доверенности о совершении всех действий с квартирами.

Как только я приближалась к порогу 2,4 млн ₽/год, то часть доходов оформляла через супруга. Он тоже имеет статус самозанятого, и платежи от AirBnB приходили ему.

  1. Можно открыть ИП за 2 недели до того, как наступит превышение лимита. Но не подаете заявление на упрощенку и автоматически становитесь плательщиком НДС.

В приложении “Мой налог” закрываете самозанятость на основании того, что вы потеряли право на использовании НПД из-за превышения лимита дохода. И в этот же день подаете заявление на упрощенку на ИП.Если у вас остались вопросы или дополнения, то пишите в комментариях.

Обсуждения
Ответственность учащихся за ненормативную лексику

Нецензурная брань в школе какая ответственность Содержание...

Комментариев  0
Заявление инвалида об отказе от ипр образец

Заявление об отказе работника, являющегося инвалидом, от...

Комментариев  0
Сколько стоит поставить машину на учет в гаи 2021 березники

Оглавление:Постановка на учёт автомобиля в ГАИ в Березнике в 2021...

Комментариев  0

Консультация юриста

Информация

top