Главная - Жилищное право - Продажа части квартиры без согласия второго собственника

Продажа части квартиры без согласия второго собственника

Продажа части квартиры без согласия второго собственника

Как продать долю в квартире без согласия других: хитрые способы от юриста


1 марта37 тыс. прочитали2 мин.47 тыс. просмотра публикацииУникальные посетители страницы37 тыс. прочитали до концаЭто 80% от открывших публикацию2 минуты — среднее время чтенияГодами тянущиеся споры собственников из-за долей в квартире — это, пожалуй, наиболее сложные и проблемные гражданские дела, рассматриваемые в российских судах.

В борьбе за квадратные метры люди моментально забывают о теплых родственных связях, в тайне обращаются за консультациями к юристам, подают иски в суд, а в итоге становятся врагами.Нередко на практике бывает так, что недвижимость принадлежит не одному человеку, а сразу нескольким, при этом в любой момент один из собственников на вполне законных основаниях может продать свою долю. Но что делать, если остальные владельцы против такой сделки? Об этом далее.В Гражданском кодексе РФ четко сказано, что владение, пользование и распоряжением имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (ст.

247 ГК РФ). Поэтому прежде чем спешить продавать свою долю, необходимо соблюсти определенный порядок.Первым делом собственник должен предложить выкупить свою долю другим совладельцам. Причем абсолютно на тех же условиях, на каких он собирался продавать ее третьим лицам. Речь идет о цене продаваемой доли.

Ее нельзя завышать для совладельцев, а затем пытаться продать другим людям в три раза дешевле.И здесь есть 2 варианта развития событий:

  • Совладелец соглашается на выкуп доли (отреагировать на предложение о покупке доли собственник должен в течение месяца).
  • Совладелец отклонил или игнорирует предложение.

Совладелец, не желающий идти на сделку, может выразить отказ от покупки хоть в день получения предложения, вовсе не обязательно ждать месяц.

Если в течение месяца владелец доли не дает никакого ответа на предложение после его получения, это считается отказом от него.Сам отказ от предложения должен быть письменным, лучше всего, конечно же, заверить отказ у нотариуса. Если второй собственник категорически не хочет выкупать долю, а вы хотите ее продать — продайте ее любому другому покупателю.Есть один законный способ — выдел доли из общей собственности.По закону каждый собственник имеет право требовать выдела принадлежащей ему доли из общего имущества.

Если второй собственник категорически не хочет выкупать долю, а вы хотите ее продать — продайте ее любому другому покупателю.Есть один законный способ — выдел доли из общей собственности.По закону каждый собственник имеет право требовать выдела принадлежащей ему доли из общего имущества.

Согласно статье 252 Гражданского кодекса у совладельцев есть два законных решения проблемы:

  1. Переговоры и последующее заключение соглашения о разделе общего имущества.
  2. При недостижении соглашения решение вопроса о разделе общего имущества или выделе доли из него в суде.

В результате выдела доли у ее собственника прекращается право долевой собственности, а следовательно, на него уже не распространяется правило о предварительном согласовании продажи доли с другими владельцами.

Другими словами, собственник доли в квартире становится собственником отдельной комнаты в той же жилплощади.Если вы столкнулись с аналогичной проблемой и уже подали иск в суд — отнеситесь со всей серьезностью к данному делу. Своевременно подготовьте все документы и доказательства в защиту вашей позиции, продумайте логику выступления, заявите о вызове и допросе свидетелей. Но лучше всего во избежание множества проблем делегируйте эту задачу квалифицированному юристу нашей Юридической компании URVISTA.Понравилась статья?

Ставь ��Консультации, курсы для юристов, обратная связь Новости и статьи в удобном формате в

Продается угол в комнате

Одни из самых сложных гражданских споров в наших судах — споры собственников долей в одной квартире. Сколько в нашей стране таких владельцев долей в квартирах, точно не подсчитано, но известно, что счет их идет на сотни тысяч и постоянно растет.

Владельца части дома можно заставить продать ее соседям, если эта часть так мала, что жить на ней невозможно.

Фото: Сергей Куксин/ РГ Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься.

Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь.

Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил.

Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил.

Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть «по кусочкам» трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот «подарок», они стали просить новых соседей продать им свои метры.

Но договориться о цене не вышло.Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск.

В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности.

И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной.

ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить.

И еще — если собственник не заинтересован в использовании общего имущества. Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам. Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.Если долю квартиры нельзя сделать отдельным помещением, она считается незначительнойВерховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли.

Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры.

Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать.
Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме.

Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем.

Пришлось разрабатывать специальный закон.

По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем.

Если доля меньше этой нормы — сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

Можно ли продать долю в квартире без согласия другого собственника?

9 июля 2018473 прочитали2 мин.623 просмотра публикацииУникальные посетители страницы473 прочитали до концаЭто 76% от открывших публикацию2 минуты — среднее время чтенияКартинка с сайта: https://nedvizhpravo.ru/kvartira/prodazha-kvartiry/razbiraemsya-kak-prodat-munitsipalnuyu-kvartiru-bez-privatizatsii/ (Найдено с помощью Яндекс.Картинки)Начнем с того, что долевое владение собственностью – это довольно частая практика. Причем не всегда в долевой собственности находится жилье, в котором мирно и дружно живет одна семья, иногда долевая собственность принадлежит посторонним друг для друга лицам. Как в этом случае решается вопрос с продажей этой самой доли?Если жилье продается полностью, то вопрос о долях в принципе и не встает.

Собственник после продажи просто делят выручку пропорционально и расходятся. В этом случае все происходит по взаимной договоренности и без согласия просто не осуществимо.А вот вам другая ситуация: часть владельцев свои доли продавать не желает, избавиться от своего имущества хочет лишь один собственник. Как поступить ему в этом случае?

  1. После продажи – вам остается только оповестить другого собственника о том, что свершился факт передачи прав на имущественную долю.
  2. На выкуп – отводится 30 дней. Если владельцы прочих доль не идут на контакт, то можно выставлять предложение на рынок. Вы выполнили условия договора и больше по закону ждать не обязаны.
  3. После этого – предложите выкупит долю – второму владельцу, или владельцам – в зависимости от ситуации. Без этого шага дальнейшие просто невозможно. Законом закреплено приоритетное право на выкуп доли за собственниками, которые проживают в этой же квартире и являются ее совладельцами.
  4. Первый шаг – определение цены своей доли. Она должны быть адекватной и не завышенной, но при этом устанавливает абсолютно по желанию собственника жилья.

Фактически – отказ от выкупа – это и есть согласие владельца, но суд чаще всего, рассматривая такие дела, требует письменный отказ второго владельца.

Пусть он потрудится составить его, если против пользования своим приоритетным правом.Есть несколько обходных путей, которые можно провернуть и без согласия второго собственника.

Допустим, подарить свою долю вы можете законно и без всякого согласия прочих владельцев. Естественно дарение только оформляется, как безвозмездная сделка, а на деле – происходит на платной основе.Ваша доля может стать предметом залога. При этом, вы осознанно заключаете сделку с целью не возврата средств, и передачи прав на жилье вашему заемщику.Оба эти метода вполне законны, если грамотно их провести.

Продать долю в квартире без согласия других (второго) собственников

Последние изменения: Март 2021Самыми проблемными для владельцев являются те квартиры, которые одновременно принадлежат нескольким лицам в определенных частях. Безусловно, такие сделки привлекательны и позволяют за небольшую сумму, по сравнению с полной стоимостью квартиры, приобрести на законных основаниях собственную жилплощадь и прописку. Но вместе с выгодной ценой возникают и некоторые трудности – ведь продать долю в квартире без согласия собственников весьма затруднительно и требует знаний и строгого соблюдения норм, регламентируемых Гражданским кодексом РФ.

Основное понятие долевой собственности определяется в статье 244 ГК РФ и подразумевает под собой, что любое имущество может принадлежать в общей собственности двум и более лицам.

Разделение на доли может быть осуществлено не иначе как в приватизированной квартире. Доля каждого собственника в квартире рассчитывается в процентном отношении ко всей ее площади.

Самым распространенным считается деление в равных долях (п.1 ст.245 ГК РФ).

Поэтому, чем больше собственников, тем меньше доля каждого из них. Иногда возникают случаи, когда размер долей варьируется в зависимости от различных обстоятельств, например, от вклада непосредственного участника в имущество (п.2 ст. 245 ГК РФ). Деление может происходить по согласию сторон, или при не достижении такового в судебном порядке.
245 ГК РФ). Деление может происходить по согласию сторон, или при не достижении такового в судебном порядке.

Суд же может в будущем пересмотреть свое решение в пользу одного из владельцев, состав семьи, которого увеличится в связи с женитьбой и рождением ребенка. Когда под имуществом подразумевается квартира, то чаще всего деление права собственности проводится не в физическом, а в юридическом смысле.

Это происходит по причине того, что зачастую разделить квартиру в натуре не представляется возможным, в частности, если квартира однокомнатная. Юридическое деление означает, что законом не закрепляется, какой именно конкретной частью квартиры владеет один из собственников. Такой принцип распространяется, как на жилые, так и подсобные помещения: сан.

узел, кухню, коридоры и прихожую. Помимо права обладать собственностью у владельца есть и обязанности.

Они возникают в процессе эксплуатации жилплощади и обязательны для всех собственников в независимости от фактического проживания каждого. К таким обязательствам относятся:

  1. налоговые платежи;
  2. затраты по ремонту квартиры.
  3. выплаты за коммунальные услуги;

Обязанности разделяются между всеми собственниками соразмерно их долей. Статья 209 ГК РФ гласит, что собственник вправе использовать свое имущество по своему желанию, за исключением случаев, нарушающих действующее законодательство.

Владелец недвижимости согласно ст.288 ГК РФ и ст.30 ЖК РФ может, как самостоятельно проживать в отведенной ему доле, так и сдать ее в аренду, заложить, оформить на нее дарственную, а также продать. Но такая беспрепятственная реализация своих прав владельцем ограничивается в случае наличия других собственников жилья.

Так как распоряжение имуществом в данной ситуации должно быть достигнуто путем взаимной договоренности участников правоотношений (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Статьей 250 ГК РФ (п.1) регламентируется абсолютное право при продаже одним из владельцев доли на ее покупку другими собственниками. Данная же статья (п. 2) определяет необходимые действия, которые владелец доли обязан выполнить при ее продаже:

  1. На приобретение или отказ от него остальным владельцам отводится один месяц, по истечении которого, в случае отсутствия заинтересованности кого-либо из собственников, доля может быть продана постороннему покупателю.
  2. Владелец обязан направить всем собственникам письменное извещение о предстоящей продаже квартиры с указанием цены доли и прочих условий. Стоимость и условия должны быть равнозначными, как для собственников, так и для сторонних покупателей.

Если владелец одной из долей осуществил продажу с нарушением установленного законодательством порядка, то другие собственники вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском.

Скачайте

(26,0 KiB, 2 711 hits) (33,0 KiB, 4 837 hits) Когда доля передается другому лицу посредством дарения, то есть безвозмездно, то нормы статьи 250 ГК РФ не распространяются на такие случаи.

Препятствия со стороны собственников: возможные решения Следует выделить следующие препятствия, из-за которых продажа доли может быть затруднена:

  1. не удалось достигнуть взаимной договоренности со всеми собственниками. По той или иной причине они не воспользовались и не отказались от преимущества в приобретении доли. Часто встречаются примеры, когда владельцы, заведомо не желая одобрять сделку, всячески уклоняются от ознакомления с извещением. Можно ли в таком случае осуществить продажу? Для того чтобы избежать неправомерных действий со стороны других собственников, предложение о предстоящей сделке следует направлять почтой с уведомлением. Отказ от принятия такого письма будет зафиксирован сотрудником почтовый службы и будет достаточным подтверждением о соблюдении владельцем, реализующим имущество, преимущественных прав других собственников.
  2. неизвестно фактическое место проживания владельца и возникающая невозможность уведомить его: извещения приходят отправителю с пометкой «адресат не проживает по указанному адресу». Действия, требуемые от продавца доли – это подтвердить, что по последнему известному адресу проживания было направленно письменное сообщение о продаже, а также предоставить доказательства в виде справки из адресного бюро, либо администрации о невозможности определить местонахождение второго собственника.
  3. предоставление ложного согласия на приобретение доли и возникающие в связи с тем искусственное затягивание процедуры продажи. Необходимо зафиксировать документально акцепт на покупку.

Отказ от преимущественного права владельцами долей квартиры обязательно должен быть представлен в письменной форме и оформлен нотариально. Чтобы осуществить отказ необходимо с соседями по жилплощади согласовать удобное для них время похода к нотариусу.

За документальное оформление отказа взимается плата, оплачиваемая обычно владельцем, который реализует свою долю. Самым оптимальным и вместе с тем дорогостоящим способом оповещения собственников, не желающих самостоятельно посетить нотариуса и приобрести долю, является отправка уведомлений самим нотариусом.

Одной из возможных причин признания в будущем недействительности сделки, может стать неправильное оформление извещения. Согласно законодательным нормам извещение в обязательном порядке должно содержать в себе:

  1. размер продаваемой доли.
  2. стоимость предложения в рублях;
  3. оферту (предложение);
  4. реквизиты, включая адрес местонахождения недвижимости;

Значительно осложняют сделки купли продажи долей, если одним из собственников жилья является несовершеннолетний гражданин. Решающим здесь будет решение органов опеки, которые в большинстве случаев признают, что продажа одной из долей может ущемить права ребенка и тем самым отказывают в осуществлении продажи.

Некоторые продавцы, желая реализовать свою долю побыстрей пользуются мнимыми сделками прикрывая фактическую притворной.

На деле такая сделка считается ничтожной. Суд может признать ее недействительной, имея весомые доказательства, подтверждающие это. К притворным сделкам относятся:

  1. Представление купли-продажи сделкой с дарением. Данный вариант осуществляется путем оформления дарственной с последующей передачей денежных средств от покупателя продавцу.

Если продавец и покупатель не состоят в близком родстве, то последний должен будет оплатить значительный налог (13% НДФЛ с резидентов РФ и 30% с нерезидентов РФ (ст.

224 НК РФ)).

  1. Преподнести в дар незначительную часть доли предполагаемому покупателю, а впоследствии предоставить ему права преимущественного выкупа, как одному из законных собственников.

Если несколько собственников изъявили свое право на преимущественную покупку доли, то владелец ее реализующий, самостоятельно может выбрать кому из претендентов отдать свое предпочтение.

  1. Доля может быть представлена объектом залога. И при невыполнении своих обязательств перейдет от «должника» покупателю.

Существует схема, по которой, воспользовавшись нормами статьи 252 ГК РФ, собственник вправе потребовать денежную компенсацию, в случае невозможности выдела ему доли из-за ее ничтожного размера.

В стремлении как можно скорее совершить сделку купли-продажи своей доли некоторые участники, прибегают к нечестным, а главное противозаконным методам. Нарушение закона может привести к неприятным правовым последствиям.

Обсуждения
Ответственность учащихся за ненормативную лексику

Нецензурная брань в школе какая ответственность Содержание...

Комментариев  0
Заявление инвалида об отказе от ипр образец

Заявление об отказе работника, являющегося инвалидом, от...

Комментариев  0
Сколько стоит поставить машину на учет в гаи 2021 березники

Оглавление:Постановка на учёт автомобиля в ГАИ в Березнике в 2021...

Комментариев  0

Консультация юриста

Информация

top