Главная - Другое - Можно ли в апартаментах открывать офисы

Можно ли в апартаментах открывать офисы

Вторая жизнь бизнес-центров: апартаменты на месте офисов


300 тысяч новых рабочих офисных мест нужно создать в Москве, чтобы заполнить вакантные 3 млн квадратных метров в столичных бизнес-центрах, считает руководитель отдела стратегического консалтинга и исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов. Когда они будут созданы? Через год, два, пять лет, а, может быть, никогда? Насколько абсурдна мысль директора по проектированию Rose Group Сергея Крючкова, что в , «коммуналку для креативного класса» превратятся респектабельные офисы в ММДЦ «Москва-Сити»? Или не абсурдна? Во всяком случае, бизнес-сообщество не первый год обсуждает редевелопмент объектов коммерческой недвижимости.

Портал ComEstate.ru решил выяснить, насколько реально перепрофилировать бизнес-центр, к примеру, в апартаменты, а торговую галерею в склад. Офисы превращаются… Переводом бизнес-центров в апартаменты и апарт-отели девелоперы начали «грешить» не вчера.

Одной из наиболее креативных идей, особенно для помещений бывших фабрик и заводов, является создание на базе цехов и административных корпусов уникальных творческих мастерских, коворкингов с единой инфраструктуры, объединенных атмосферной концепцией. По такому принципу в кризис 2009 года появились, например, «Флакон» и «Винзавод», вспоминает руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров.

«О смене функции московских офисных центров как о тенденции стали говорить в 2015 году, — отмечает собственник ГК «Экоофис»

Андрей Ковалев.

— Несколько сотен тысяч офисных метров в прошлом году стали апартаментными. И такие перемены наблюдались, в том числе, в крупных проектах, таких как «Пресня Сити», а также в ряде проектов освоения промзон». По данным Александра Самодурова, на этапе строительства за последние два года 15-20% площадей офисных центров были изменены на апарт-проекты.

Кроме того, в 20 проектах произошел редевелопмент уже готовых офисных помещений в апарт-комплексы (Starting House, «Клубный дом на Менжинского», «Берзарина,12», «Парк Мира», Tivoli, «9 Акров», «Хороший дом», TriBeCa APARTMENTS, Riverdale, «Резиденция Знаменка», «Дом Гельриха», «Николаевский дом», Clerkenwell House, «Цветной 26», PETROVSKY APART HOUSE, «Дом на Красина»).

Впрочем, не все эти «переделанные» объекты можно было бы считать качественными офисами. В частности, как отмечает заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium Нелля Имаметдинова, апарт-комплекс «Берзарина,12» возник на базе бывшего административного здания.

Наиболее частый случай для рынка, считает эксперт, – это все-таки редевелопмент устаревших административных зданий (или заводских территорий, в которых стихийно возникли низкокачественные офисы после остановки производства) и создание на месте этих проектов качественных комплексов апартаментов. Однако процесс пошел и офисы «превращаются» в апартаменты уже на любой стадии реализации проекта.

«Некоторые изначально офисные проекты были пересмотрены еще на бумаге, такие как ЖК «Фили Град»

и МФК «Водный» компании MR Group, — резюмирует директор по развитию отдела стратегического консалтинга CBRE Мария Стольникова.

— Некоторые проекты подверглись реконцепции уже на этапе строительства: Atlantic Apatment, «Савеловский Сити», Mon Cher на Большой Якиманке. В ближайшее время на рынок выйдет еще один проект апартаментов МФК «Царская Площадь» вместо офисного комплекса «Хрустальные башни» на Ленинградском проспекте компании Coalco». Примеры можно продолжать — директор по развитию компании Welhome Андрей Хитров говорит еще об одном: компания «Мосинжпроект» вместо бизнес-центра площадью 150 тыс.

кв. метров на участке в ММДЦ «Москва-Сити» построит МФК с гостиницей, офисами и апартаментами общей площадью 275 тыс. кв. метров. 100 тысяч рублей за кв.

метр – цена редевелопмента На днях компания NAI Becar объявила о создании первого в России инвестиционного агентства, специализирующегося на продаже и сдаче в аренду апартаментов. Консультанты компании недавно презентовали свой проект Loft Club – лофт-апартаменты на месте офисов. Для консалтинговых агентств, проектных организаций, архитектурных бюро, судя по всему, на кризисном рынке появилась новая ниша – перепрофилирование объектов коммерческой недвижимости из одной категории в другую.

О преимуществах перевода офисов в апартаменты больше часа на вебинаре рассказывал Александр Самодуров. Приведенные цифры явно не в пользу офисов. К примеру, по словам Александра Самодурова, в апарт-комплексах пустует – не продано или не сдано в аренду — не более 2% помещений, в то время как в офисном сегменте это более 20%.

При этом в рублевом эквиваленте цена аренды и цена продажи апарт-проектов не изменилась по сравнению с 2014 годом. В своих апарт-проектах («Вертикаль» в Санкт-Петербурге) NAI Becar гарантирует 8-10% годовых при покупке апартаментов для инвестиционных целей.

Александр Самодуров уточняет, что стоимость перепрофилирования готового бизнес-центра или административного здания в апартаменты может сильно отличаться – от 15 до 100 тыс. рублей за кв. метр в зависимости от процента продаваемой площади в проекте, его состояния, наличия отделки и (или) меблировки будущих апартаментов.

А процесс может занимать от 8 месяцев до 2 лет.

Он отмечает также, что возможно капитальное и некапитальное перепрофилирование объекта. При капитальном перепрофилировании объектов, как правило, изменяется его площадь.

Необходимо переделывать несущие конструкции, получать дополнительные техусловия (как правило, в бизнес-центрах расход воды существенно ниже, чем в апартаментах), менять вид разрешенного использования земельного участка с административного на гостиничный, получать разрешение на строительство.

Некапитальное перепрофилирование объекта не подразумевает увеличения его площади, однако все равно необходимо менять коммуникации, создавать дополнительные «мокрые точки», менять разрешенный вид использования земельного участка. Все это затратно, долго и связано с получением большого количества разрешительной документации.

Вторая жизнь бизнес-центра: апартаменты или торговая галерея Как любое новое явление на рынке, перепрофилирование готовых объектов вызывает разные, зачастую диаметрально противоположные оценки. Весьма категорично высказывается Нелля Имаметдинова: «Инженерия и техническая база готового офисного комплекса, если мы говорим о качественных объектах класса А и В+, сформирована с учетом строгих нормативов. К примеру, санузлы в бизнес-центрах располагаются в общих зонах, их количество на этаже ограничено, и когда коммуникации в объекте уже проведены, создавать новые «мокрые точки» очень проблематично.

Это же касается и других инженерных систем, а также лестниц, лифтов и многого другого. Даже если бы у девелоперов возникло желание делать из готовых качественных офисов апартаменты, проект оказался бы нерентабельным». Эксперт также отмечает сложности, которые могут возникнуть при согласовании «переделанного» объекта в соответствии с Генпланом Москвы: «У властей есть четко сформированный и утвержденный государственный документ, в котором указана плотность застройки, этажность каждого строения.

Фактически, поскольку апартаменты теперь могут возводиться только в составе МФК, то строить их можно на землях промышленного назначения в том числе. Однако проект не должен нарушать Генплан». С Неллей Имаметдиновой согласен и Андрей Хитров.

Он также говорит о технической возможности перепрофилировать офисные центры в апартаменты, но не видит в этом смысла. Свободные планировки современных офисов подразумевают возможность сооружения стен и перегородок практически любых форм.

Сложностью при перепрофилировании офисного центра в жилой объект могут стать инженерные системы, что потребует существенных строительных изменений. Инсоляция в бизнес-центрах изначально рассчитана по нормам, неприемлемым для жилых объектов, также количество машиномест для жилых объектов должно быть существенно больше, чем для офисных.

Кроме того, во многих офисных зданиях существует центральная приточно-втяжная вентиляция и отсутствует возможность открытия окон.

Все вышеперечисленные параметры существенно увеличивают стоимость переделки объектов.

В связи с этим наиболее рентабельным является перепрофилирование объекта до начала стадии строительства, во время согласования инженерной документации. Андрей Хитров отмечает также, что в большинстве случаев смена вида разрешенного использования земли обходится застройщику слишком дорого, что делает реализацию объекта нерентабельной.

Андрей Хитров отмечает также, что в большинстве случаев смена вида разрешенного использования земли обходится застройщику слишком дорого, что делает реализацию объекта нерентабельной. Исключением становятся случаи, когда государство само изменяет вид разрешенного использования земли для стимуляции интереса девелоперов в конкретном районе.

Эксперт отмечает также, что гораздо проще частично перепрофилировать готовый офисный центр в торговый объект, но стоит при этом учитывать, что внимание покупателей сосредоточится на нескольких нижних этажах.

К тому же из-за небольшой площади этажа не в каждом бизнес-центре можно открыть торговую галерею. Противоположной точки зрения придерживается Андрей Ковалев: «Пересмотр концепции офисных комплексов в сторону апартаментов, идет ли речь о полной смене офисной функции на жилую или о вводе дополнительной жилой функции, экономически сейчас весьма оправдан.

Формально оставаясь коммерческой недвижимостью, апартаменты по сути своей являются именно жильем — и гораздо более востребованы в кризис, чем офисы, потребность в которых сейчас крайне невелика. Отчасти эта тенденция компенсирует другую — перевод апартаментных проектов в классическое жилье». Склад вместо торгового центра Новую жизнь, как считают некоторые эксперты, можно вдохнуть и в другие объекты коммерческого назначения.

К примеру, директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG Юрий Тараненко говорит, что торговые центры, где вакансия хоть и не такая катастрофическая, как в офисах, но тоже вполне себе приличная – до 13-15%, можно переделать в склад, правда стоит учитывать некоторые технические моменты. «Во-первых, необходимо модернизировать существующие системы подвоза и подъема грузов. Понятно, что объем товаров, которые поставляется в бутики ТЦ существенно ниже, чем в складской комплекс.

Кроме того, придется сделать подъездные пути, которые смогут обеспечивать серьезных поток фур.

Во-вторых, во многих ТЦ есть атриумы и другие особенности внутренней архитектуры, которые придется подвергнуть серьезной реконструкции и привести в состояние, подходящее для хранения и транспортировки грузов.

Исходя из всего перечисленного, крупный ТРЦ перепрофилировать в логистический центр вряд ли имеет смысл.

К тому же если этот ТРЦ расположен в хорошей локации в пределах МКАД, то и арендная ставка будет высокой, что делает бессмысленным перепрофилирование такого объекта в склад, — говорит Юрий Тараненко.

— Так что в этом смысле для арендаторов гораздо проще «базироваться» за МКАД.

А вот если сделать складские площади в небольших ТЦ, они, скорее всего, будут востребованы.

Да и объем грузов, которые можно будет там хранить, не потребует серьезных изменений прилегающей территории и конструктива здания». Эксперт отмечает, что сегодня реконцепция ТЦ происходит, но в другом направлении.

Вместо классических «якорей» в виде продуктовых гипермаркетов или крупных сетевых магазинов спортивных товаров и электроники приходят нестандартные арендаторы (фитнес-центры, кинотеатры, аквапарки, детские развлекательные парки).

Кроме того, ТЦ уходят от традиционного пула арендаторов и стараются заменить известные сетевые бренды, которые расположены в большинстве молов, на нетипичные, малоизвестные и более интересные для покупателя бренды.

С Юрием Тараненко согласна и Мария Стольникова, отмечая, что в большинстве случаев локация и технические параметры торговых центров не подходят для перепрофилирования в офисные помещения или апартаменты, а реконцепцию не слишком успешных торговых центров, в первую очередь, следует начинать с более качественной организации внутреннего пространства, создания пула арендаторов, который в точности соответствует целевой аудитории объекта.

«Мы не знаем удачных примеров реконцепции строящихся или существующих торговых центров в офисные помещения или апартаменты.

Торговые центры имеют свою специфику, в частности, размещение на пешеходных и транспортных потоках, что в меньшей степени с точки зрения локации подходит для апартаментов, — уточняет эксперт. — Более того, технические параметры торговых центров: конфигурация здания, глубина помещений, высота потолков и инсоляция – не применимы для офисных помещений и апартаментов».

Аналогичного мнения придерживается и директор департамента исследований Colliers International Вероника Лежнева: «Если мы говорим о классических торговых центрах, то перепрофилирование их в другие объекты, пожалуй, одна из самых сложных задач, если в принципе вообще реализуемая. Специфичный конструктив торговых центров мало подходит для других сегментов недвижимости. Для офисов и апартаментов – слишком большая глубина этажа и, соответственно, недостаточное естественное освещение и удобство планировок.

Склады и системы хранения также вызывают вопросы. В основном, когда речь заходит о реконцепции торговых центров, то речь идет о реконструкции или изменении пула арендаторов либо дизайнерских решениях».

Мнения экспертов о целесообразности глобальной реконцепции проектов, когда меняется функциональное назначение зданий, расходятся. Не вызывает сомнений, пожалуй, только тот факт, что практически любая успешная бизнес-модель в силу различных обстоятельств рано или поздно устаревает.

И ситуация бесконечного роста арендных ставок, приносящих гарантированный долларовый поток владельцам проектов коммерческой недвижимости, видимо, навсегда осталась в прошлом. Как действовать на стагнирующем в перспективе многие годы рынке, решать, разумеется, бенефициарам.

Особенности трансформации офисов в апартаменты

Экспертный анализ На фоне снижения экономической активности в России и роста объема вакантных площадей на офисном рынке собственники активно переводят офисные проекты в апартаменты, поскольку спрос на жилье в Москве падает наименьшими темпами. 01.09.2016 На фоне снижения экономической активности в России и роста объема вакантных площадей на офисном рынке собственники активно переводят офисные проекты в апартаменты, поскольку спрос на жилье в Москве падает наименьшими темпами.

Однако, по мнению аналитиков БЦ «Парк Победы», уже сегодня обостряется конкуренция «апартаментов из офисов» с апартаментами в составе жилых комплексов, и последние имеют существенные преимущества. На западных рынках кризисы часто становятся спусковым крючком для редевелопмента бизнес-центров и даже целых бизнес-кварталов в жилые апартаменты, гостиницы или многофункциональные комплексы.

В Лондоне, например, гостиничная сеть Accor Hotels перепрофилирует офисное здание Black Lion House в апарт–отель Adagio, во Франкфурте с 2007 г. выдавались государственные субсидии на переделку офисов в многоквартирные дома в связи с нехваткой жилья в новом деловом центре Германии.

В России первые примеры редевелопмента офисов в жилье были реализованы в 2008-2009 гг.

в связи кризисом и падением спроса на офисы. За 2015 год и первое полугодие 2016 г. десятки офисных проектов Москвы стали апартаментами.

Перемены наблюдались в крупных проектах, таких как «Царская площадь», «Пресня Сити», где из офисов в апартаменты проекты «переделывались» еще на бумаге, «Савеловский Сити», где одна из офисных башен была перепроектирована в апартаменты в процессе строительства, а также в ряде масштабных проектов освоения промзон. На этапе строительства за последние два года 15-20% площадей офисных центров были изменены на апарт-проекты, а редевелопмент уже готовых офисных помещений произошел в более чем 20 проектах, среди которых Starting House, «Клубный дом на Менжинского», «Берзарина,12», «Парк Мира», Tivoli, «9 Акров», «Хороший дом», TriBeCa APARTMENTS, Riverdale, «Резиденция Знаменка», «Дом Гельриха», «Николаевский дом», Clerkenwell House, «Цветной 26», PETROVSKY APART HOUSE, «Дом на Красина» и др.

Процесс трансформации офисов в апартаменты продолжает набирать темп. KR-Properties начала реализацию проекта Studio #12 на основе помещений потерявшего актуальность офисно-складского комплекса в районе Марьина Роща. Компания O1 Properties в начале 2016 г.

начала редевелопмент бизнес центров класса В на базе старых административных и промышленных зданий под комплексы апартаментов лофт-формата. Например, в мае текущего года компания анонсировала старт продаж апартаментов в БЦ «Большевик» площадью 73 тыс. кв. м. (реконструированная одноименная бывшая кондитерская фабрика) и возможную реконструкцию нескольких блоков бизнес-центра «АВИОН» площадью 18,5 тыс.

кв. м. (реконструированная одноименная бывшая кондитерская фабрика) и возможную реконструкцию нескольких блоков бизнес-центра «АВИОН» площадью 18,5 тыс.

кв. м. В «Большевике» апартаменты бизнес-класса уже поступили в продажу, они займут три корпуса общей площадью 13,7 тыс. кв. м, завершение реконструкции намечено на 2017 г. Компания также может пересмотреть концепцию бизнес-центров Greendale на улице Октябрьской и «Кутузов» на улице Василисы Кожиной.

По данным компании Praedium, создание апартаментов вместо офисов планируется в бизнес-центре «Научный, 17». На Головинском шоссе комплекс, изначально запланированный как МФК с офисами и апартаментами, также будет реализован как комплекс апартаментов с торговой частью.

Компания Enka отказалась от офисной составляющей в своих проектах редевелопмента устаревших торговых центров «Капитолий».

С точки зрения доходности для девелопера, основным преимуществом редевелопмента в апартаменты является более быстрый выход из проекта, поскольку коммерческая недвижимость чаще предполагает сначала сдачу объекта в аренду, а лишь затем возможность его реализации, а апартаменты сразу реализуются в собственность.

Однако при переводе из офисов в жилые апартаменты возникают существенные проблемы, и с ростом числа проектов они становятся заметнее.

Прежде всего, это большая глубина зданий (25-30 м против 15-17 м в жилых проектах), сплошные стеклянные фасады, часто без открывающихся окон, отсутствие лоджий и балконов, что зачастую не позволяет создавать эффективные планировки для реализации под жилье.

Девелоперы по-разному решают проблемы. Так, в одной из офисных башен «Савеловского Сити» большая глубина здания была компенсирована организацией кладовых помещений, примыкающих к центральному ядру здания, где размешены лифтовые холлы и эвакуационные лестницы.Юрий Гума, коммерческий директор БЦ «Парк Победы»,отмечает: «Инсоляция в бизнес-центрах изначально рассчитана по нормам, неприемлемым для жилых объектов, количество машиномест для жилых объектов должно быть существенно больше, чем для офисных. Межквартирные и межкомнатные стены, в местах их примыкания к сплошному остеклению фасадов, зачастую сложно сделать достаточно звукоизолированными для требований жилых проектов».

При перепланировке потребуется устройство дополнительных перегородок, чтобы разделить помещение. Если для офисных блоков типична нарезка от 100-120 кв.

м, то для жилых апартаментов комфорт и бизнес-классов квартирография должна быть представлена студиями 27-30 кв. м, однокомнатными и односпальными квартирами 35-45 кв.

м., двукомнатными и двуспальными апартаментами площадью 50-65 кв. м. и реже – трехкомнатными апартаментами от 75 кв.

м. Поэтому при перепрофилировании офисного центра в жилой объект сложностью могут стать инженерные системы, что потребует существенных строительных изменений: необходимо устройство дополнительных инженерных шахт и прокладка дополнительных коммуникаций для обеспечения каждого объема. Многократно возрастают инженерные нагрузки по водоснабжению и канализированию, повышается объем потребления электричества за счет мелкой нарезки помещений. Во многих офисных зданиях существует центральная приточно-втяжная вентиляция, что часто избыточно для апартаментов комфорт-класса, отсутствует возможность открытия окон.

Все вышеперечисленные параметры существенно увеличивают стоимость переделки объектов. В связи с этим наиболее рентабельным является перепрофилирование объекта до начала стадии строительства, во время согласования инженерной документации. Между тем, апартаменты – самый простой способ перепрофилировать офисные помещения, поскольку у них нет юридического статуса жилых помещений, к ним нет отдельных требований, поэтому и менять назначение не нужно.

Апартаменты, в отличие от жилья, не имеют социальной нагрузки и жестких требований по инсоляции, на них не распространяются и прочие нормы СанПиН для жилья (шумоизоляция, вентиляция и т.п.).

По данным ColliersInternational, переоборудование зданий занимает от восьми месяцев до двух лет, а расходы составляют от 30–50 тыс.

руб. на 1 кв. м. Поэтому массовый перевод апартаментов из офисов формирует дополнительное предложение на рынке жилья, которое начинает конкурировать с апартаментами, запроектированными изначально под жилье и часто расположенными в составе жилых комплексов. Они лишь по статусу не являются жильем, из-за отсутствия социальной инфраструктуры и недостаточной инсоляции части помещений. При этом помещения запроектированы как жилье, но с меньшими площадями, имеют закрытые дворовые территории и привычную для жилья инфраструктуру.

Среди таких проектов можно назвать «Ясный», «Перовский», «Октябрь», «Отражение», «Золоторожский», «Березовые Аллеи», «Cleverland».

Очевидно, что если речь не идет об уникальных локациях в историческом центре Москвы или лофт-проектах на площадях дореволюцонных фабричных помещений, то для конечного потребителя апартаментов более привлекательны именно апартаменты в составе жилых комплексов, где есть привычная инфраструктура. Другим следствием массовой реконцепции офисных помещений в жилые апартаменты может стать формирование новых кластеров, где соседство жилья и офисов формирует дополнительный синергетический эффект. К примеру, офисный комплекс «Парк Победы» на ул.

Василисы Кожиной, который по проекту должен был включать гостиницу, но был реализован как исключительно офисный центр в связи с низкой рентабельностью гостиничного сектора, расположен рядом с местом строительства крупнейшего апарт-комплекса Москвы – MatchPoint, принадлежащего структурам ВТБ.

После реализации апарт-проекта бизнес-центр получит дополнительную привлекательность: «Как и многие игроки рынка, мы рассчитывали рентабельность перевода части площадей в апартаменты, – комментирует Юрий Гума. — Однако сегодня мы более склонны рассматривать идею развития проекта в рамках общественного делового кластера, который формируется в локации из делового комплекса «Парк Победы» и комплекса апартаментов Match Point, на площадях которого АИЖК планирует развивать формат доходного жилья.

Кроме того, покупка апартаментов для сдачи в аренду — это менее рентабельный бизнес по сравнению со сдачей офисных помещений в аренду».  Консалтинг и брокеридж Девелопмент Исследования рынка Во II квартале 2016 г. московский рынок апартаментов пополнился сразу семью новыми объектами, вышедшими в продажу.

Этот впечатляющий на фоне общей стагнации коммерческой недвижимости результат выглядит еще более значительно, учитывая, что в этом сегменте росло не только предложение, но и спрос. 25.08 Экспертный анализ Специалисты Kalinka Group отмечают, что снижение качественных показателей сделок в сегменте высокобюджетных новостроек в большей степени затронуло формат апартаментов.

22.08 Экспертный анализ Специалисты Kalinka Group провели анализ первичного рынка апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити». 18.08

Жилье для магазинов, офисов и не только

Журнал недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимости

  1. Аренда

Алена ДЫМОВА14 ноября 2011 10 638Некоторые предприниматели уже давно используют квартиры в жилых домах Москвы, особенно в центре города, для организации своего бизнеса. «Это в разы дешевле и намного комфортнее», — заявляют они.

Много ли таких квартирных офисов и офисных квартирантов в Москве?Некоторые предприниматели уже давно используют квартиры в жилых домах Москвы, особенно в центре города, для организации своего бизнеса. «Это в разы дешевле и намного комфортнее», — заявляют они. Много ли таких квартирных офисов и офисных квартирантов в Москве?

Бизнес на дому MIRATOАбсолютное большинство квартир, переоборудованных для нужд бизнеса, представляют собой помещения, расположенные на первом этаже, недалеко от станции метро и выходящие на оживленные улицы с большим пешеходным трафиком. Не секрет, что многие граждане с логичным скепсисом относятся к покупке недвижимости для проживания на первом этаже.
Не секрет, что многие граждане с логичным скепсисом относятся к покупке недвижимости для проживания на первом этаже. К тому же доход от ее продажи сравнительно невелик.

Нежилые же помещения на первых этажах домов, напротив, пользуются спросом. Доход они приносят стабильный и меньше всего подвержены кризису. «Возьмем для примера квартиру на первом этаже дома, расположенного в начале Кутузовского проспекта, — предлагает Мила Моралес, руководитель департамента торговой недвижимости Paul`s Yard.

— Стоит она 10 млн руб., то есть около 7 тыс./долл./кв. м, и спрос на такое жилье невелик.

Но после перевода помещения в категорию нежилого востребованность объекта резко возрастает вместе с ценой — продать его в этом довольно оживленном месте можно уже за 25 тыс./долл./кв.

м». В современных новостройках первые этажи уже изначально планируют под и строят с индивидуальными особенностями, предусмотренными еще на этапе проектирования, — это другая высота потолков, планировки, инженерия. Но основной спрос приходится все же на вторичный рынок, на районы с уже сформированными пешеходными маршрутами и большим трафиком. Бывшими квартирами на первых этажах интересуются все, кому нужны небольшие площади.

Особенно много таких объектов в центре города.

К примеру, в доме 12 на Тверской давно обосновались различные конторы — турфирмы, нотариусы, салон тайского массажа. Стоимость аренды площадей ТЦ или БЦ в этом престижном районе высока, а квартиру можно снять за 2–2,5 тыс. долл./мес. «Наша компания расположена на Большой Садовой, 10, квартиры в этом доме были выкуплены, переведены в нежилой фонд и сданы под офисы, — рассказывает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED.

— Собственники этой недвижимости оказались абсолютно правы — именно такой формат здесь особенно востребован.

Жить на первой линии Садового кольца, рядом с оживленной транспортной развязкой, тяжело — ни тишины, ни покоя нет в любое время суток, а для офисов, отделений банков, аптек это идеальное место».

«У меня был случай — человек купил сразу две квартиры: одну на первом этаже, другую прямо под ней, на цокольном этаже, которая имеет статус нежилого помещения, — добавляет директор по маркетингу ГК «ГородОК»

Полина Чалая.

— В одной он живет, а во второй ведет свой бизнес (интернет-магазин). Вполне современный и целесообразный подход». Запретная зона MIRATOОднако размещение бизнеса на первых этажах жилого дома имеет жесткие ограничения.

Это возможно далеко не всегда. Прежде всего деятельность предприятия не должна наносить вред здоровью жильцов, нарушать тишину и причинять иное беспокойство. Например, не разрешено открывать магазины и учреждения, связанные с реализацией либо использованием химических, взрывоопасных, пожароопасных, легковоспламеняющихся веществ.

Из этих же соображений нельзя продавать автозапчасти, шины и автомобильные масла.

Незаконно использование первых этажей под склады любых товаров, общественные бани и сауны. А вот открыть пункт приема одежды в химчистку можно, но само предприятие придется обустраивать уже в другом месте.

Не дадут разрешения на размещение автоматических телефонных станций общей площадью более 100 кв. м, встроенных и пристроенных трансформаторных подстанций. Строгие ограничения касаются организаций сферы развлечений — на первом этаже запрещено обустройство дискотек, ночных клубов, казино, а также магазинов, работающих после 23:00.

Нельзя размещать рестораны и иные предприятия питания и досуга площадью более 250 кв. м и числом мест свыше 50. Что касается медицинской сферы, то на первых этажах не позволят открыть клинико-диагностическую или бактериологическую лабораторию, диспансер, травмпункт, подстанцию скорой медицинской помощи.

Также недопустимо создание дерматовенерологических, психиатрических кабинетов, отделений магнитно-резонансной томографии. К СВЕДЕНИЮКвартиры для ведения бизнеса существуют давно — практически с самого начала формирования рынка. В 1991–1998 гг. определился основной объем недвижимости в этом специфичном сегменте.

До 90% таких квартир находилось в старом жилом фонде — в советских хрущевках и брежневках, сталинках и совминовских домах. В дальнейшем объем предложения пополнялся за счет новостроек, поэтому доля квартир в современных жилых комплексах стала уверенно расти.По данным компании TEKTA GROUP Зеленый свет Н.

КУЗНЕЦОВАЧто же тогда можно? На первых этажах жилого дома имеют право на существование объекты социальной инфраструктуры, например аптеки или частные детские сады. Такие помещения можно обустроить под объекты малого предпринимательства: небольшой магазин, предприятие питания (кофейня, пиццерия, ресторан до 20 мест). Разрешено открывать организации сферы услуг — проектно-изыскательские и конструкторские бюро, юридические консультации, офисы продаж (туристические услуги, сотовые компании), отделения банков, ломбарды, нотариальные и адвокатские конторы с числом сотрудников не более десяти человек.

«Правда, банки редко используют подобные площади под свои , поскольку у них есть целый ряд специальных условий и по безопасности, и по сейфовым помещениям»

, — уточняет директор по маркетингу группы компаний «КОНТИ» Юрий Синяев.

Также очень часто в квартирах размещают салоны красоты. Не возникнет проблем с обустройством первого этажа под объекты культуры и развлечений: выставочные залы, творческие мастерские, квартиры-музеи, интернет-клубы. На первом этаже можно открыть спортивный или хореографический зал, помещение для аэробики и ритмической гимнастики, зал для сквоша, биллиардную (но не более двух столов).

Так или иначе, квартиры в жилых домах для ведения бизнеса сегодня — отдельный сегмент на рынке недвижимости.

До 95% предложений — помещения площадью от 40 до 300 кв. м. Как правило, это так называемый street retail, то есть бизнес, основанный на привлечении клиентов с улицы, ориентированный на розничного потребителя.

«Специфика организаций, занимающих первые этажи, во многом зависит от месторасположения дома, — уточняет Дмитрий Коновалов, генеральный директор TEKTA GROUP. — В престижных районах чаще размещают небольшие дорогие магазины, отделения банков, юридические конторы.

В спальных — супермаркеты, продуктовые , аптеки и организации бытового обслуживания». Впрочем, подобные помещения в сегменте street-retail все-таки являются несколько ущербными.

Самый большой их недостаток — это отсутствие витрин, так привлекающих прохожих. Максимум, что можно сделать, — увеличить оконные проемы.

Кроме того, конструкция здания часто не позволяет сделать вход без использования лестницы, а это сразу сужает круг потенциальных посетителей. Арендаторы часто отказываются от объектов, в которых больше трех ступенек, поскольку понимают, что пожилым, полным, крупным людям, посетителям с детьми, родителям с колясками, скорее всего, будет тяжело подниматься по лестнице.

Арендаторы часто отказываются от объектов, в которых больше трех ступенек, поскольку понимают, что пожилым, полным, крупным людям, посетителям с детьми, родителям с колясками, скорее всего, будет тяжело подниматься по лестнице. Трудности перевода «При выкупе и переводе в нежилой фонд квартиры на первом этаже предприниматель имеет возможность не только организовать отдельный вход для посетителей, но и абсолютно легально установить рекламные вывески, — подчеркивает Иван Астафьев, эксперт по коммерческой недвижимости Московского агентства. — Также плюсом являются постоянные потоки пешеходов и транспорта возле помещения.

Занимаясь бизнесом в непереведенной квартире, весьма сложно расширить круг клиентов». Перевод жилого помещения в нежилое — это, по сути, изменение юридического статуса.

Процесс достаточно длительный — занимает от нескольких месяцев до года. Тем не менее с помещением на первом этаже эту процедуру осуществить проще, чем если оно было бы на втором и выше. Нижняя квартира в этом случае также должна иметь статус нежилой.

«Важный юридический момент — в помещении никто не должен быть зарегистрирован, — сообщает Ю. Синяев. — Здание не должно стоять в очереди на плановый капитальный ремонт или иметь дополнительные обременения в виде ареста, залога и т.д.

Кроме того, следует получить официальное согласие соседей.

И здесь возможны варианты: либо это жильцы данного подъезда, либо всего дома, что регулируется решением жилищного комитета».

Со слов экспертов, необходимо собрать целый пакет документов, которые должны будут пройти большое количество инстанций (градостроительный совет, санэпидемнадзор, пожарный надзор, службу контроля и охраны памятников истории и культуры, проектно-инвентаризационное бюро и т.д.), комиссий и экспертиз (юридическую, техническую).

Препятствием могут стать незарегистрированные перепланировки. Любая из них существенно усложняет процесс перевода помещения в нежилой фонд. Бывает, что квартиры объединяют, как по горизонтали, так и по вертикали, тогда потребуется подготовить проект переустройства или перепланировки.

«После ремонта помещения его принимает специальная комиссия из государственных и муниципальных чиновников, — рассказывает И. Астафьев. — Малейшее отступление от согласованного в органах власти проекта — и его не примут». Согласно действующему законодательству РФ, квартиры, переводимые в нежилой фонд, в обязательном порядке должны быть оборудованы дополнительным отдельным (изолированным) входом.

Это необходимо для того, чтобы посетители создаваемого офиса или магазина не докучали своим присутствием жильцам подъезда. Только согласование отдельного входа в государственных органах занимает три месяца. К заявлению о переводе квартиры в нежилой фонд необходимо приложить правоустанавливающие документы, план и технический паспорт квартиры, поэтажный план дома и проект перепланировки.

В течение 45 дней со дня подачи заявления межведомственная комиссия разрешает или отказывает в переводе помещения в нежилой фонд. В течение трех следующих рабочих дней она обязана выдать документ, подтверждающий принятие соответствующего решения.

Приемочная комиссия составляет акт о выполнении переустройства или перепланировки помещения и отправляет его в организацию, осуществляющую учет недвижимого имущества.

На каждом этапе может поступить мотивированный отказ в регистрации. В таком случае процедуру придется начинать снова.

Поскольку процесс достаточно сложный, индивидуальному предпринимателю он может быть просто не под силу. За помощью можно обратиться в специализированные посреднические фирмы, которые оказывают подобные услуги. Перевод квартиры в нежилой фонд будет стоить от 600 до 1000 долл./кв. м в зависимости от сложности ситуации — месторасположения дома, внешних характеристик помещения (например, необходимость переноса коммуникаций, газовых труб).

м в зависимости от сложности ситуации — месторасположения дома, внешних характеристик помещения (например, необходимость переноса коммуникаций, газовых труб).

Зато после оформления всех документов ценность помещения может вырасти в два-три раза.

«Гораздо проще организовать офис в апартаментах, — считает Анна Соколова, руководитель департамента экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

.

— Этот только развивающийся на российском рынке формат недвижимости позволяет использовать приобретенное помещение и под жилье, и под офис.

В апартаментах можно сделать студию или творческую мастерскую. Особенно для этого удобны двухуровневые апартаменты: на первом этаже можно работать, на втором — жить». Выгодно, но не престижно Впрочем, использовать для предпринимательской деятельности квартиру даже без ее перевода в нежилой фонд можно (п.

2 ст. 17 ЖК РФ). Однако только тем, кто проживает в ней. При этом не должны нарушаться права и законные интересы соседей и других граждан, зарегистрированных на этой жилплощади, а также правила пользования помещениями и содержания общего имущества собственников. Из этого следует, что использовать квартиру в качестве своего офиса можно при соблюдении некоторых условий.

Если, во-первых, она принадлежит предпринимателю на праве собственности или иных законных основаниях.

То есть у человека есть документы, с помощью которых он может подтвердить правомерность владения и пользования жилым помещением. Например, квартира предоставлена бизнесмену на праве найма (аренды) или безвозмездного пользования. Во-вторых, если предпринимательская деятельность не нарушает прав других граждан.

В данном случае под ними понимаются члены семьи собственника или нанимателя, соседи. В-третьих, если лицо занимается профессиональной деятельностью или работает в качестве индивидуального предпринимателя. В законе не раскрывается, что понимается под профессиональной деятельностью.

Но можно предположить, что к таковой относятся внештатные бухгалтеры и аудиторы, репетиторы, люди творческих профессий, адвокаты и т.д. Офис для такого рода деятельности не требует специального оборудования (в отличие от магазинов, салонов красоты или медицинских центров).

«Существенное преимущество квартирного офиса заключается в том, что доступ в жилое помещение вопреки воле проживающих лиц можно получить лишь по санкции суда, достать которую не так-то просто, — считает Сергей Поправка, директор юридического департамента компании Penny Lane Realty.

— Таким образом, вероятность неожиданного визита к предпринимателю контролирующих органов значительно снижается. При этом практически невозможно доказать сам факт превращения квартиры в офис, а значит, и затевать процесс изменения статуса помещения не стоит без объективной необходимости.

Ведь не из любви к искусству это делать…» Со слов экспертов, чаще всего квартиры под так называемый тихий офис покупают или снимают частные преподаватели или психологи, массажисты или дизайнеры, адвокаты и IT-специалисты.

Как правило, это компании с минимальным штатом сотрудников. Привлекательность такого вида аренды для собственников бизнеса очевидна.

Во-первых, поиск офиса малых площадей в местах пересечения транспортных и пешеходных потоков подчас является задачей невыполнимой — предложений коммерческой недвижимости такого формата немного, а из-за большой востребованности и цена на них достаточно высока. Во-вторых, это реальная экономия денег.

«Найм квартиры площадью около 70 кв. м в центре Москвы на первой линии домов под офис обойдется в сумму, равную примерно 120 тыс. руб./мес., в то время как аренда объекта коммерческой недвижимости такого же формата будет стоить около 210 тыс.

руб./мес., то есть экономия составляет до 75%», — приводит расчеты Гульнара Рахмангулова, заместитель директора департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet. Вместе с тем на рынке встречаются и ситуации, когда арендатор не ставит в известность хозяина квартиры об использовании жилого помещения не по назначению. Квартиру снимают, чтобы жить в ней, собственник, например, уезжает за границу, регулярно получает банковские переводы и не в курсе, что его квартира переоборудована под массажный салон, гостиницу или клиентский офис.

Но это скорее исключение из правил, мошенничество, уверены эксперты.

Неприятности не нужны ни арендатору, ни арендодателю.

Владелец квартиры обычно знает о нахождении в его квартире рабочего офиса с небольшим клиентским потоком и заранее закладывает в цену аренды дополнительный износ помещения. Вот и получается, что квартирный офис выгоден обеим сторонам: и собственнику жилья, который в этом случае имеет полное моральное право поднять ставку, и владельцу бизнеса, для которого она все равно будет меньше, чем в бизнес-центре.

Если же дело развивается и становится прибыльным, то полноценный офис в любом случае придется покупать или арендовать. Клиенты — народ требовательный, и прием на дому будут воспринимать как неустойчивость или нестабильность компании. Подпишитесь на рассылкуПри подписке вы принимаете условия и редакция

  1. Аренда
  1. 25 октября 2013 8 693
  2. 20 ноября 2013 5 226
  3. 25 марта 2017 11 360
  4. 19 июня 2012 5 062
  5. 6 декабря 2013 4 307

Полужилье: апартаменты вместо офисов

Если в жилом секторе проекты с апартаментами идут на спад, то на рынке коммерческой недвижимости, напротив, набирают популярность.

В кризис девелоперы пытаются снизить свои риски путем перевода офисных пространств в апартаменты: спрос на жилье в это время падает в последнюю очередь.

Перепрофилирование: от предчувствия к действию По мере усугубления кризиса все большее число девелоперов заявляют о перепрофилировании своих офисных проектов в комплексы с апартаментами.

Кто-то просто увеличивает апартаментную и гостиничную части, кто-то меняет функциональное назначение всего проекта, но факт остается фактом: наметившаяся еще после кризиса 2008 года тенденция в последние полтора года приобрела массовый характер, особенно на московском рынке. «На сегодняшнем рынке мы действительно наблюдаем перемещение капитала из офисного и торгового секторов в жилой.

Интерес арендаторов к коммерческой недвижимости снизился, в ретейле у операторов упала выручка, снижаются ставки аренды. Строить сейчас коммерческую недвижимость просто нецелесообразно», — объясняет позицию девелоперов Максим Гасиев, президент группы ПСН.

Среди причин, подтолкнувших девелоперов к перепрофилированию объектов, эксперты называют неустойчивость валютного курса, недостаток финансирования, невозможность рефинансировать кредиты, а также удорожание строительства. О скором насыщении офисного рынка заговорили еще два года назад, кризис лишь усугубил ситуацию. Сейчас вакансия в сегменте качественной офисной недвижимости достигает 20%, арендный спрос стабильно вялый, а сделки по продаже офисов стали, по словам коммерческого директора компании Glincom Ивана Татаринова,

«эпизодическими, скорее счастливым исключением из правил»

.

Поэтому положение девелоперов, пошедших по пути перепрофилирования офисно-торговых объектов в комплексы с апартаментами, выглядит значительно устойчивее. Не нужно было обладать провидческим даром, чтобы спрогнозировать подобное развитие событий, ведь у девелоперов уже есть опыт: любой кризис в первую очередь бьет по коммерческой недвижимости.

«Многие собственники стремятся продать свои объекты, однако на сегодняшний день их цена намного ниже реальной стоимости и даже той, что была несколько лет назад»

, — отмечает руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров.

Решением для таких владельцев сейчас может стать переход на рынок апартаментов.

Сложности перевода — деньги и время По словам Михаила Якубова, руководителя направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL, объекты коммерческой недвижимости, в первую очередь офисные, перепрофилируются сегодня в апартаменты, а не в жилье.

Это обусловлено двумя причинами: во-первых, к апартаментам предъявляются гораздо менее строгие по сравнению с жильем санитарно-технические требования, в том числе по инсоляции, планировкам и т.д.; во-вторых, жилые проекты требуют большого количества машино-мест, а также социальной инфраструктуры, которую нельзя разместить в рамках имеющегося здания, — требуется строительство дополнительных объектов.

Как отмечает Александр Самодуров, многие девелоперы идут по самому простому пути, переоборудуя существующие площади под апартаменты.

Проекты реконструкции с увеличением площадей реализовать намного сложнее: по ним необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

«Это более долгий, но при этом и более доходный путь»

, — говорит Самодуров. Переоборудование здания обычно занимает от года до двух, расходы составляют 30–50 тыс. руб. на квадратный метр, в итоге доходность таких проектов для собственника может достигать 20% годовых.

«Если сейчас офис можно продать по 150 тыс. руб. за квадратный метр, то через два года, вложив 30 тыс. руб. на метр в переоборудование, собственник может получить с квадратного метра 260 тыс.

руб.», — объясняет Александр Самодуров. Кто уже выбрал апартаменты По словам Александра Шибаева, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, с начала года реконцепции подверглись столичные предприятия ОАО «Водострой» (60 тыс.

кв. м), ЗАО «Рапид» (30 тыс. кв. м) и ОАО «Мебельная фабрика № 1» (21 тыс. кв. м). Реконцепция еще одного проекта была проведена уже на стадии строительства: Градостроительно-земельная комиссия пересмотрела проект «Савеловский Сити» в пользу жилой застройки (девелопер — MR Group).

На рынок выходят новые апартаментные комплексы, которые ранее планировались как офисные объекты. Среди таких можно выделить новый жилой комплекс бизнес-класса «Пресня Сити» (вместо МФК «Хрустальные башни»), а также «Парк Плаза» и МФК «Атлантика». Изменилось функциональное назначение и в двух проектах в ММДЦ «Москва-Сити»: часть площадей в башне «Империя II» (девелопер Solvers Estate) будет отдана под апартаменты, хотя изначально проект включал только офисы и торговые помещения.

Компания «Мосинжпроект» также переделала свой проект: вместо бизнес-центра на 150 тыс.

кв. м появится МФК с гостиницей, офисами и апартаментами площадью 275 тыс. кв. м. По данным компании Praedium, создание апартаментов вместо офисов уже реализовано в проекте «Берзарина, 12» и планируется в бизнес-центре «Научный, 17». На Головинском шоссе комплекс, изначально запланированный как МФК с офисами и апартаментами, также сейчас переведен девелопером в апартаменты с торговой частью.

По словам Андрея Хитрова, директора по развитию компании Welhome, компании Coalco и MR Group отказались от офисной части в совместном проекте «Царская площадь» на территории Стадиона юных пионеров, общая площадь МФК с апартаментами и квартирами составит 288,5 тыс. кв. м. Андрей Хитров приводит еще один пример уже из области торговой недвижимости. По его словам, компания Enka отказалась от офисной составляющей в своих проектах редевелопмента устаревших торговых центров «Капитолий».

Возможности и риски Бесспорное преимущество перепрофилирования под апартаменты — получение потенциально востребованных объектов, срок экспонирования которых в разы ниже срока реализации офисного комплекса. Второй момент — возможность оптимизации схемы финансирования проекта и привлечение денежных средств населения на этапе строительства, что позволяет снизить долговую нагрузку на девелопера.

«С точки зрения финансового анализа чистая текущая стоимость проекта апартамента может в полтора-два раза превышать этот показатель для офисного проекта»

, — говорит Александр Шибаев.

Кроме того, по словам Максима Гасиева, можно снизить и себестоимость строительства. В коммерческой недвижимости она продолжает расти, так как высока доля импортных позиций, а вот при реализации жилых проектов и комплексов апартаментов бизнес-класса их число значительно ниже, а в экономклассе, кстати, «валютные» расходы можно в принципе свести к нулю. Михаил Якубов напоминает, что с точки зрения доходности для девелопера основным преимуществом станет и более быстрый выход из проекта, тогда как коммерческая недвижимость зачастую предполагает сначала сдачу объекта в аренду, а лишь затем возможность его продажи.

Впрочем, вступающим в игру на «чужом поле» девелоперам стоит учитывать риски работы в этом сегменте. Это и высокая конкуренция, в том числе за счет «вновь обращенных» девелоперов, и другая аудитория — физические лица вместо привычных к задержкам в строительстве юрлиц. «В жилье любые нестыковки могут стать критичными для проекта.

Они тут же станут достоянием общественности, будут обсуждаться на форумах и в соцсетях. В жилье значение имиджевой составляющей многократно возрастает», — предупреждает Максим Гасиев. С переводом проекта в другой формат можно и безнадежно опоздать.

По словам президента ассоциации АКОН Сергея Крекова, принимать решение о перепрофилировании офисов в апартаменты надо до монтажа инженерных систем:

«Архитектура здания может остаться прежней, но в каждый блок апартаментов или квартиры необходимо завести воду, канализацию, вытяжки — это очень серьезные изменения в инженерных системах здания и конструктивах, которые возможны только на определенной стадии строительства»

.

Еще один важный момент, который не всегда учитывают «переметнувшиеся» девелоперы, — необходимость правильного зонирования и разделение потоков: создание раздельных входных групп для офисной зоны и зоны апартаментов: разные лифты, холлы и парковки.

Необходимо учитывать и юридические риски.

Закон об апартаментах в Москве пока не принят, и в случае ужесточения правил какие-то проекты могут оказаться невостребованными у покупательской аудитории или даже «зависнуть».

Обсуждения
Ответственность учащихся за ненормативную лексику

Нецензурная брань в школе какая ответственность Содержание...

Комментариев  0
Заявление инвалида об отказе от ипр образец

Заявление об отказе работника, являющегося инвалидом, от...

Комментариев  0
Сколько стоит поставить машину на учет в гаи 2021 березники

Оглавление:Постановка на учёт автомобиля в ГАИ в Березнике в 2021...

Комментариев  0

Консультация юриста

Информация

top